Het is al lang bekend: volgens het Energieakkoord moeten kantoren op 1 januari 2023 minimaal Energielabel C hebben. Sommige eigenaren/verhuurders van kantoorruimten hebben alle aangebrachte verbeteringen al achter de rug. Anderen hebben de investeringen bewust voor zich uitgeschoven, of hikken daar nog tegenaan.
Eigenaren/verhuurders van deze kantoorruimte moeten in 2023 het C-label bezitten:
- Alle kantoren, waarvan de kantoorfunctie de hoofdfunctie is.
- Kantoorruimte met een oppervlakte groter dan 100m2.
Voor welke kantoorruimte geldt de verplichting niet?
- Kantoorruimte ondergeschikt aan een andere hoofdfunctie (bijv. fabriek, instelling).
- Kantoren kleiner dan 100 m2.
- Kantoorruimte in rijksmonumenten of beschermde stads- en dorpsgezichten.
- Tijdelijke kantoorpanden die minder dan 2 jaar een kantoorfunctie hebben (bijv. in afwachting van sloop).
Kunnen eigenaren/verhuurders de investeringen terugverdienen via de huur?
De eigenaar/verhuurder zal zelf moeten investeren in het pand. Of deze investeringen kunnen worden terugverdiend, hangt af van de vraag of bepaalde investeringen (deels) aan de huurder kunnen worden doorberekend, via verhoging van servicekosten en/of de huurprijs. De afspraken in het huurcontract en eventuele algemene bepalingen zijn doorslaggevend voor de vraag of dit contractueel mogelijk is, óf niet.
Soms kan de eigenaar verbeteringen via de servicekosten meteen doorberekenen aan de huurder. Als bestaande verlichting wordt vervangen door LED-verlichting is relevant te onderzoeken of die kosten via de leveringen of diensten inderdaad bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht.
Het aanbrengen van dak- of spouwmuurisolatie en HR++-beglazing komt duidelijk voor rekening van de verhuurder. Verhuurders staan er vaak niet bij stil, dat zij in bestaande huurcontracten de huurder niet kunnen dwingen meer huur te gaan betalen voor verbetering van de gehuurde kantoorruimte. In het verleden is bij het aangaan van (langlopende) huurcontracten doorgaans geen rekening gehouden met het opnemen van een bepaling die het voor de verhuurder mogelijk maakt te verlangen dat de huurder via huurverhoging meebetaalt aan deze investeringen. De meeste verhuurders die dergelijke uitgaven hebben gedaan, zullen moeten wachten totdat het einde van de lopende huurperiode in zicht komt. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan volgens de geldende regels opzeggen. Pas daarna kan hij in het nieuwe huurcontract met dezelfde huurder, of in het huurcontract met een nieuwe huurder, een hogere huurprijs afspreken die gebaseerd is op de investeringen voor het bereiken van label C. Het (tot op zekere hoogte) meebetalen aan die investeringen is redelijk. De huurder zal namelijk profijt hebben van die investeringen, in de vorm van lagere energielasten.
De eigenaar/verhuurder die binnenkort een huurcontract voor kantoorruimte aangaat, maar nog geen of nog niet alle vereiste investeringen heeft gedaan om label C te bereiken, doet er goed aan vooraf te (laten) inventariseren welke eventuele aanpassingen in 2021 of 2022 nog moeten worden doorgevoerd, en wat dit zal gaan kosten. In de huurovereenkomst kan dan meteen al bij aanvang de verplichting voor de verhuurder worden opgenomen om die maatregelen uit te voeren, en de verplichting voor de huurder aan die toekomstige investeringen (deels) mee te betalen via een vooraf overeengekomen bedrag voor verhoging van servicekosten of hogere huurprijs, vanaf de datum dat de energiebesparende maatregelen eind 2021 of medio 2022 daadwerkelijk zijn gerealiseerd.
Geen C-label in 2023?
Als wel een C-label verplicht is, maar de eigenaar/verhuurder beschikt daar op 1 januari 2023 (nog) niet over, dan heeft het gehuurde “een gebrek”. Kantoorruimte met een gebrek verschaft de huurder niet wat deze daarvan mag verwachten. De huurder kan dan (via de rechter) afdwingen dat het gebrek wordt verholpen, dus dat de eigenaar/verhuurder alsnog de investeringen verricht die noodzakelijk zijn om aan de kantoorruimte label C te laten toekennen. In het uiterste geval kan de huurder zelfs schadevergoeding van de verhuurder verlangen, als het gehuurde niet voldoet aan label C. Daarbij kan gedacht worden aan hogere energiekosten die de huurder moet betalen, die de verhuurder dan als schadevergoeding aan de huurder zal moeten vergoeden.
Volgens art. 5.1 Bouwbesluit 2012 is het vanaf 1 januari 2023 expliciet verboden een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder minimaal label C. Bij overtreding heeft de gemeente o.a. de mogelijkheid boetes op te leggen.
Heeft u vragen over het vastgoedrecht of wilt u advies of bijstand met betrekking tot huurovereenkomsten voor onroerend goed? Neem dan contact op met mr. Claire Nijssen via mnijssen@thuispartners.nl.