Geldt het Didam-arrest voor reeds gesloten overeenkomsten?

14 december, 2022

In november 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat iedere overheid die een onroerende zaak wil verkopen, verhuren, etc., mededingingsruimte moet bieden aan mogelijke gegadigden. De overheid moet dus bij vastgoed gerelateerde transacties het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Overheden zijn verplicht mededingingsruimte te bieden aan alle potentieel geïnteresseerde marktpartijen, tenzij bij voorbaat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectief, toetsbare en redelijke criteria te verwachten valt dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Als dit laatste zich voordoet, dan hoeven overheden dit voornemen alleen maar te motiveren en publiceren.

Doorwerking op eerder gesloten overeenkomsten

Op 18 maart 2022 oordeelt de Rechtbank Midden-Nederland over een geschil tussen partij X en de gemeente Nieuwegein. De gemeente sluit voor een kavel op een bedrijvenpark een koopovereenkomst met Shell. X beroept zich op het Didam-arrest, want X wil op die kavel een tankstation met autowasstraat realiseren. X eist een verbod op uitvoering van de koopovereenkomst. De gemeente voert verweer en stelt dat de door de Hoge Raad geformuleerde eisen nog niet bekend waren tijdens de verkoop. Verder motiveert de gemeente dat de rechtszekerheid vergt dat de reeds gesloten overeenkomst wordt gerespecteerd.

De voorzieningenrechter stelt de gemeente echter in het ongelijk en oordeelt:

“Gemeente Nieuwegein was immers ook op het moment dat zij kavel A2 aan Shell verkocht al gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel in met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving. Het is bovendien evident dat van belang is om duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. Dit was ook voor het arrest van de Hoge Raad al het geval. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat Gemeente Nieuwegein in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen.”

De gemeente wist van de interesse van X, want er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen partijen, aldus de voorzieningenrechter. De gemeente stelt dat Shell de enige serieuze gegadigde is op basis van de criteria die aan de verkoop zijn gekoppeld. De voorzieningenrechter oordeelt dat gemeentes voorwaarden mogen opstellen, maar dat de aanname dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop gebaseerd moet zijn op objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dat is niet gebleken.

Van belang is dat de gemeente pas tijdens de procedure bekend heeft gemaakt dat zij criteria hanteerde. De gemeente heeft gelet op voorgaande niet gehandeld in overeenstemming met deze eisen. De handelwijze van de gemeente is daarom in strijd met het gelijkheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig jegens X. De vorderingen van X zijn toegewezen, waardoor geen uitvoering mag worden gegeven aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en Shell, aldus de voorzieningenrechter. De gemeente wordt in de gelegenheid gesteld alsnog het juiste traject te volgen.

Dit oordeel heeft grote gevolgen voor de praktijk. De motivering kan ertoe leiden dat vastgesteld moet worden dat er één serieuze gegadigde is en dat een onderhandse verkoop kan plaatsvinden. MAAR het kan er ook toe leiden dat niet aan de eisen is voldaan zodat alsnog een selectieprocedure moet worden gevolgd met vooraf bekendgemaakte objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Didam genuanceerd

Bovenstaande uitspraak is vergaand. Gelukkig heeft de Rechtbank Noord-Holland in een recente uitspraak van 20 oktober 2022 – in een vergelijkbare situatie – het Didam-arrest genuanceerd.

Het geschil betreft partij Y, de gemeente Heemskerk en Van Lith Bouwbedrijf B.V. In december 2017 is een koopovereenkomst gesloten tussen Van Lith en de gemeente voor een perceel. Dit perceel grenst aan het perceel waarop Y een woning bezit. In december 2017 vraagt Van Lith een omgevingsvergunning. Omwonenden waaronder Y maken bezwaar tegen deze aanvraag. De gemeenteraad verleent op 23 april 2019 de omgevingsvergunning. De omwonenden stellen beroep in tegen deze beslissing en daarna hoger beroep. Die procedures zijn in het voordeel van Van Lith uitgevallen, en de omgevingsvergunning wordt onherroepelijk. In juni 2022 maakt de gemeente haar voornemen om het perceel aan Van Lith te leveren officieel bekend. Y spant een kort geding aan tegen de geplande levering.

De rechter wijst op het volgende:

“Opmerking verdient verder dat de betrokken overeenkomst dateert van 2017, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen, en dat de planontwikkeling ook geheel of grotendeels heeft plaatsgevonden voordat dit arrest is gewezen.

Uit de stellingen van [eiser] vloeit niet voort dat Van Lith niet te goeder trouw heeft gecontracteerd, en al helemaal niet dat Van Lith en de gemeente rekening hadden moeten houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021, dus bijna 4 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, in het Didam-arrest heeft geformuleerd.

Uitgangspunt is dus dat de koopovereenkomst te goeder trouw gesloten is en door de gemeente in beginsel moet worden nagekomen. Dat impliceert dat uit het Didam-arrest in de onderhavige casus voor de gemeente hooguit de verplichting voortvloeit om zich alsnog rekenschap te geven van de gerechtvaardigde belangen van derden.”

Het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden, aldus de rechter. Naast Y had slechts één andere gegadigde zich gemeld. Deze is afgehaakt. Bovendien presenteert Y zich in kort geding voor het eerst als gegadigde, terwijl hij in de afgelopen jaren is opgetreden als bezwaarmaker.

Conclusie

De uitspraken gaan over het spanningsveld tussen twee beginselen van behoorlijk bestuur. Het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, versus het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. In de recente uitspraak is geoordeeld dat de gemeente in dat spanningsveld op goede gronden heeft gekozen voor nakoming van het vertrouwensbeginsel door nakoming van de overeenkomst.

De recente uitspraak heeft meer nuance gebracht aan de doorwerking van het Didam-arrest op reeds gesloten overeenkomsten. Waar in de eerdere uitspraak van 18 maart 2022 het gelijkheidsbeginsel zeer zwaar weegt, met alle gevolgen van dien, weegt de rechter in de laatste uitspraak het vertrouwensbeginsel net zo zwaar.

De overheid zal bij vastgoed gerelateerde transacties het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen.

Geschreven door