Het toewijzen van sociale huurwoningen dient eerlijk en transparant te gebeuren. Van een huurder mag daarbij worden verwacht dat voor het aangaan van de huurovereenkomst hij informatie over o.a. inkomen naar waarheid verstrekt. Maar wat als blijkt dat de huurder onjuiste informatie heeft verstrekt of bewust belangrijke feiten heeft achtergehouden? Kan de verhuurder in dat geval de huurovereenkomst vernietigen?
Onjuiste gegevensverstrekking
Uit een recent onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) blijkt dat woningzoekenden structureel de regels overtreden. De grootste oorzaak hiervan is de enorme krapte op de woningmarkt. Woningzoekenden moeten vaak lang wachten op een huurwoning en er worden daarbij ook nog eens een heleboel eisen gesteld aan o.a. inkomen en huishoudsamenstelling. Deze combinatie van lange wachttijd en strenge eisen hebben ertoe geleid dat huurders steeds vaker onjuiste informatie verstrekken, om zo sneller aan een woning te komen. Zo worden er huurovereenkomsten gesloten met personen die eigenlijk helemaal niet in aanmerking komen voor de woning, indien zij wel de juiste gegevens hadden ingevuld. U kunt dan spreken van een overeenkomst op grond van bedrog of dwaling.
Vernietiging van de huurovereenkomst
Uit een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 25 oktober 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:5906) blijkt dat een overeenkomst op grond van dwaling vernietigbaar is. Twee huurders hadden onvoldoende huishoudinkomen om in aanmerking te komen voor een woning en leveren vervolgens valse gegevens aan, waaronder een vervalste jaaropgave. Wanneer de verhuurder dit ontdekt, vernietigt zij de huurovereenkomst. Huurders weigeren vervolgens te vertrekken, waardoor er een procedure tot ontruiming bij de rechter is gestart. De kantonrechter oordeelt dat aan alle eisen voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is voldaan en wijst de vordering tot ontruiming toe. De huurovereenkomst wordt vernietigd en heeft derhalve nooit bestaan.
Voor zowel bedrog als dwaling geldt normaal gesproken een verjaringstermijn van 3 jaar. In principe moet een verhuurder die een huurovereenkomst in dat kader wil vernietigen, dit dus binnen 3 jaar doen. Uit de rechtspraak blijkt echter dat de ontruiming van een woning op basis van dwaling of bedrog naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, ook niet indien de verjaringstermijn reeds is verstreken. Dit blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, waarin de huurovereenkomst pas na 21 jaar werd ontbonden wegens bedrog (ECLI:NL:GHARL:2020:7051).
Voorkoming beter dan genezing
Een overeenkomst die onder invloed van bedrog of dwaling tot stand komt is dus buitengerechtelijk vernietigbaar, ook wanneer dit pas na geruime tijd wordt ontdekt. Indien de bewoner vervolgens weigert vrijwillig de woning te verlaten, kan de verhuurder de rechter inschakelen om over te gaan tot ontruiming van de woning. Het is dus belangrijk dat verhuurders bij het aangaan van een huurovereenkomst goed controleren of de woningzoekende daadwerkelijk aan de eisen voldoet, want: voorkomen is beter dan genezen.
Uit een recent onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) blijkt dat woningzoekenden structureel de regels overtreden.