Liever een goede huurbaas dan een verre vriend?

04 december, 2023

Het afgelopen jaar is er veel veranderd op het gebied van het huurrecht. De Wet Goed Verhuurderschap trad op 1 juli 2023 in werking en ook de Wet Betaalbare Huur en Wet Vaste Huurcontracten staan in de startblokken. Dit alles met het doel de woningmarkt weer enigszins in balans te brengen. In deze bijdrage zal worden stilgestaan bij enkele nieuwe verplichtingen die op verhuurders rusten als gevolg van de Wet Goed Verhuurderschap.

Gedragen als goed verhuurder  

Verhuurders zijn verplicht zich als ‘goed verhuurder’ te gedragen. De tegenhanger van deze verplichting is vastgelegd in art. 7:213 BW, waarin is bepaald dat de huurder zich als ‘goed huurder’ moet gedragen. Ten aanzien van die laatste maatstaf is over de jaren heen uitgebreide en kleurrijke jurisprudentie verschenen, zodat inmiddels een duidelijk beeld bestaat bij het begrip ‘zich als goed huurder gedragen’. Voor het ‘goed verhuurderschap’ geldt dit nog niet. Wel zijn er enkele ondergrenzen in de Wet Goed Verhuurderschap neergelegd waaraan elke verhuurder zich moet houden. Dit zijn: 

  1. Discriminatieverbod: bij toewijzing van woningen mag er geen onderscheid worden gemaakt op basis van geslacht, geaardheid, religie, huidskleur of andere vergelijkbare factoren. 
  2. Intimidatieverbod: een verhuurder mag zich niet intimiderend opstellen richting een (potentiële) huurder (bijv. door het dreigen met opzeggen van de huur). 
  3. Beperking maximale waarborgsom: in de toekomst mag een verhuurder een maximale waarborgsom vragen van 2x de kale maandhuur. 
  4. Schriftelijkheidseis: hoewel dit in de praktijk al vaak gebeurt, zijn verhuurders nu verplicht een huurovereenkomst op schrift te stellen. 
  5. Informatieplicht: de verhuurder is verplicht de huurder te informeren over belangrijke verplichtingen en rechten. Ook moet er informatie worden verstrekt over bijv. terugbetaling van de waarborgsom en moet een contactpunt worden vermeld waar een huurder terecht kan met vragen en/of klachten. Let op: deze verplichting geldt ook voor zittende huurders! Deze dienen vóór 1 juli 2024 te worden geïnformeerd. 
  6. Wettelijke regels servicekosten: een verhuurder mag  alleen servicekosten in rekening brengen die in het handboek staan. Verder moet een verhuurder jaarlijks een servicekostenoverzicht aan de huurder verstrekken en mag het servicekostenvoorschot niet zomaar gewijzigd worden (zie artikel 7:261 BW). 
  7. Verbod dubbele courtage: verhuurmakelaars mogen niet (langer) aan zowel huurder als verhuurder een courtage vragen. De courtage komt slechts nog voor de partij waar de verhuurmakelaar voor optreedt. 

De bovenstaande verplichtingen zijn de belangrijkste wijzigingen die voortvloeien uit de Wet Goed Verhuurderschap, maar er zijn nog diverse andere aspecten die voor verhuurders van belang zijn. Zo zijn er specifieke bepalingen opgenomen ten aanzien van de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten. Ook is er een nieuwe mogelijkheid voor gemeenten in het leven geroepen waarmee zij aanzienlijk meer bevoegdheden krijgen om verhuurders die zich niet aan de wet houden te bestraffen.  

Gemeentelijke bevoegdheden 

Gemeentes hebben nu de mogelijkheid om een vergunningenstelsel in het leven te roepen voor de verhuur van woonruimte. Een verhuurder krijgt een dergelijke vergunning indien hij aan alle criteria voldoet, maar de vergunning kan ook weer worden ingetrokken indien de verhuurder zich niet aan de voorwaarden uit de vergunning óf de bepalingen uit de Wet Goed Verhuurderschap houdt. Gemeentes kunnen verschillende voorwaarden aan een dergelijke verhuurvergunning verbinden, zoals bijvoorbeeld maximale prijsstijging per jaar of het indienen én uitvoeren van een onderhoudsplan. Ook kunnen gemeentes in voorkomende gevallen bestuurlijke boetes opleggen.  

Gemeentes dienen daarnaast een meldpunt in het leven te roepen waar huurders terecht kunnen indien een verhuurder zich “misdraagt”.  

In het meest extreme geval kan een gemeente de zeggenschap over een huurwoning overnemen, de zogenoemde ‘inbeheername’. De verhuurder verliest dan tijdelijk de zeggenschap over de huurwoning en het onderhoud daarvan. Gemeentes mogen tevens een redelijke vergoeding in rekening brengen voor deze ‘inbeheername’ welke ten koste komt van de verhuurder. 

Conclusie 

Met de Wet Goed Verhuurderschap wordt een nieuwe basisnorm in het leven geroepen waaraan alle verhuurders moeten voldoen. Ook krijgen gemeentes stevige instrumenten aangereikt om te handhaven op verhuurders die zich (structureel) misdragen. Het is nu nog maar de vraag of gemeentes gebruik zullen maken van de geboden mogelijkheden en of de wet de gewenste effecten zal hebben: een beter gereguleerde woningmarkt en een betere bescherming van de huurder.  

Verhuurder of huurder en vragen over de Wet Goed Verhuurderschap? Neem contact op met één van onze huurrechtspecialisten.  

Deze bijdrage is geschreven door mr. Lotte Kerstges 

 

Was dit artikel nuttig?

Wij bespreken graag uw persoonlijke situatie tijdens een vrijblijvende kennismaking met een voor uw situatie relevante specialist.

Een van onze adviseurs neemt binnen uiterlijk één werkdag contact met u op om samen een afspraak in te plannen