Sinds 1 februari 2018 hoeven huizenkopers niet meer te vragen om een bouwkundig voorbehoud in de standaard koopovereenkomst. In de model-overeenkomst is een wijziging opgenomen die ervoor zorgt dat huizenkopers een koopovereenkomst mogen ontbinden als er bij een bouwkundige keuring (kostbare) gebreken blijken. Consumenten op de woningmarkt worden zo beter beschermd.
Nieuwe ontbindende voorwaarde
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) heeft met ingang van 1 februari 2018 de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen in de model-overeenkomst (artikel 15.1 aanhef en sub c):
“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op [datum] uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door [naam keurder] blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € [bedrag], te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.”
De koper neemt dus, naast de koopprijs, bewust een vooraf afgesproken bedrag aan onderhoudskosten voor lief. Partijen zijn vrij dit bedrag zelf te bepalen. Als uit een bouwtechnische keuring vervolgens blijkt dat meer kosten moeten worden gemaakt, dan kan de koper de koopovereenkomst ontbinden. Ook als de wettelijke bedenktijd van drie dagen al is verstreken.
Afwijken blijft mogelijk
De bepaling is niet van dwingend recht. Partijen zijn nog steeds vrij om anders af te spreken. De koper kan dus afzien van deze ontbindende voorwaarde, bijvoorbeeld omdat de verkoper hier niet mee akkoord gaat. Als partijen besluiten deze ontbindende voorwaarde door te strepen, dan heeft dat tot gevolg dat de koper niet meer de mogelijkheid heeft om de koopovereenkomst te ontbinden als de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud hoger zijn dan hij had verwacht. De verkoper blijft dan overigens wel aansprakelijk voor verborgen gebreken op grond van de koopovereenkomst of de wet.[1]
Onderzoeks- en mededelingsplicht
Overigens doet de nieuwe ontbindende voorwaarde niet af aan de mededelingsplicht van de verkoper. Gebreken die ten tijde van verkoop aan de verkoper bekend zijn (of hadden moeten zijn), moeten door de verkoper gemeld worden.
Daarnaast nemen kopers die akkoord gaan met het doorstrepen van de ontbindende voorwaarde een risico: als de kosten achteraf toch hoger blijken dan verwacht, is het nog maar de vraag of die schade alsnog op de verkoper kan worden verhaald. Het is niet onwaarschijnlijk dat een rechter zal oordelen dat de koper dan niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht.
Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Claire Nijssen, sectie Vastgoed & Overheid (mnijssen@thuispartners.nl)
[1] Zie toelichting op de koopovereenkomst voor de consument (model 2018) van de NVM.