Claire-Nijssen
 
NL / EN / DE

Bouwrecht: wetsvoorstel versterking rechtspositie van de (consument) opdrachtgever ten opzichte van opdrachtnemer

Het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) was al op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer heeft het voorstel nog niet aangenomen, maar als dit gebeurt zal dit in de toekomst gevolgen hebben voor de klachtplicht in het bouwrecht. Op 17 januari 2019 heeft Minister Ollongren met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een bestuursakkoord gesloten over de implementatie en invoering van het wetsvoorstel, waarbij het de intentie is de invoering te koppelen aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2021. De Eerste Kamer heeft op 8 maart 2019 een brief gestuurd aan de Minister met vragen ten behoeve van de verdere behandeling. Binnenkort zijn echter verkiezingen voor de Eerste Kamer waarbij de coalitie op verlies staat, dus óf de klachtplicht gaat veranderen is afwachten.

De klachtplicht

De algemene wettelijke grondslag voor de klachtplicht is gelegen in artikel 6:89 BW: er moet binnen ‘bekwame tijd’ geklaagd worden. Het is immers zo dat de verkoper op enig moment erop moet kunnen vertrouwen dat de opdrachtgever eventuele gebreken heeft aanvaard en afziet van zijn vorderingsrecht. In afwijking daarvan is voor consumenten een specifieke regeling opgenomen in artikel 7:23 BW, die betrekking heeft op koopovereenkomsten. Voor de consument geldt geen onderzoeksplicht (in tegenstelling tot een professionele partij), maar is het moment van het daadwerkelijk ontdekken van het gebrekkig presteren van belang. De consument moet binnen twee maanden na de ontdekking protesteren.

Voor de aanneming van werk is de onderzoeksplicht van de opdrachtgever beperkt tot gebreken die hij op het tijdstip van de oplevering ‘heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken’. De opdrachtgever dient binnen bekwame tijd te klagen bij de aannemer. Hierbij speelt de mate van deskundigheid van de opdrachtgever een grote rol, wat in het nadeel van de opdrachtgever is.

Uitbreiding risico van de aannemer

Het wetsvoorstel behandelt de toevoeging van lid 4 aan artikel 7:758 BW. Deze toevoeging houdt in dat de aannemer in het geval van oplevering van een bouwwerk óók aansprakelijk is voor de gebreken die niet (feitelijk) bij de oplevering zijn ontdekt, tenzij het gebrek niet kan worden toegerekend. Dit betekent een verlengde aansprakelijkheid van de aannemer. De positie van de opdrachtgever wordt hiermee sterk verbeterd, zodat er geen onderzoeksplicht meer op hem rust op het tijdstip van oplevering. Het bewijsrisico komt daarmee bij de aannemer te liggen. Van lid 4 kan alleen worden afgeweken door professionele partijen indien het uitdrukkelijk is opgenomen in de overeenkomst. Dit betekent dat bij doorgang van deze wet de overeenkomsten zullen moeten worden aangepast, teneinde de uitgebreide wettelijke aansprakelijkheid te voorkomen.

Het nieuwe lid 4 betekent dat de opdrachtgever nog steeds op tijd moet klagen, maar dat dit wordt beperkt tot de feitelijke ontdekkingen bij oplevering. Zo zijn gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken, niet meer direct vatbaar voor verweer van de aannemer, maar is de aannemer aansprakelijk. Het voorgaande is dus een uitbreiding van de bescherming voor de opdrachtgever.

Conclusie

Er komt steeds meer ongelijkheid tussen de UAV 2012 en de wettelijke regeling. De onderzoeksplicht van de opdrachtgever vervalt, maar hij dient wel over het gebrek te klagen binnen bekwame tijd. Er bestaat dus alleen rechtsverlies op het moment dat de opdrachtgever bekend was met het gebrek, maar niet hiertegen heeft geprotesteerd. Als gevolg zal de discussie rondom aansprakelijkheid van artikel 7:758 BW zich verplaatsen naar artikel 6:89 BW óf er wel op tijd is geklaagd. Factoren die een rol daarbij gaan spelen zijn de deskundigheid van de opdrachtgever, de aard van het gebrek en de te verwachten of al ontstane schade.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Claire Nijssen, sectie Vastgoed & Overheid (mnijssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring