Robert-Janssen-2
 
NL / EN / DE

Corona! Huurkorting?

Op 27 januari 2021 heeft de kantonrechter te Den Haag uitspraak gewezen in een bodemzaak ten aanzien van de gevolgen van de coronacrisis op de huur van een horecazaak(ECLI:NL:RBDHA:2021:461). De kantonrechter heeft een verdeelsleutel gegeven voor de huurbetaling; de huurder dient 50% van de huurprijs te betalen gedurende de periode dat de exploitatie geheel moet worden gestaakt tijdens de gedwongen Corona-sluiting van overheidswege en 75% in de periode wanneer exploitatie onder beperkte voorwaarden plaatsvindt. 

De vraag rijst of deze uitspraak door iedere hurende horecaondernemer kan worden gebruikt om een huurkorting van 50% resp. 25% af te dwingen. Het antwoord hierop moet “neen” zijn. Uitspraken in het huurrecht zijn nu eenmaal zeer afhankelijk van “de omstandigheden van het geval”. En daarnaast moet worden opgemerkt dat het vonnis van de kantonrechter Den Haag nog niet onherroepelijk is. Het is (nog) niet duidelijk of de verhuurder hoger beroep aantekent.

Dat blijkt ook wel uit een recente uitspraak in kort geding van de rechtbank Gelderland van 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479. Hierin oordeelt de kantonrechter -anders dan in voornoemde bodemprocedure- dat een huurkorting van maximaal 25% redelijk is omdat de huurder op basis van de TVL-regeling door de overheid kan worden gecompenseerd.

En daarnaast is het niet ondenkbaar dat zich omstandigheden kunnen voordoen waarbij een huurkorting van verhuurder helemaal niet gevergd kan worden, omdat die uitkomst te bezwaarlijk is. 

Is er een vaste lijn te ontdekken?

Op basis van de rechtspraak kan worden vastgesteld dat: 

  1. het niet verschaffen van huurgenot als gevolg van de gedwongen sluiting moet worden gezien als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW dan wel als onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW;
  2. de overheidsmaatregelen (zijnde het sluiten van -onder meer- de horeca) hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst;  deze zijn van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou verlangen;
  3. het uitgangspunt bij de wijziging van de huurovereenkomst is dat het financiële nadeel zoveel mogelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld omdat beide partijen geen verwijt kan worden gemaakt;

Ergo: in beginsel heeft een huurder van een horecagelegenheid recht op een huurkorting (hetgeen ook zal gelden voor de niet-essentiële winkels en contactberoepen die per 15 december 2020 hun deuren moesten sluiten). 

Met welke huurkorting moeten de verhuurder en huurder dan rekening houden?

De kans op succes voor een huurder die in een procedure huurkorting vraagt lijkt dan ook groot te zijn. Edoch, nadat de (principiële) vraag of de huurder recht heeft op huurkorting positief is beantwoord, komt een zeker zo belangrijke vraag: “op welk kortingspercentage heeft de huurder dan recht”? 

Uit de uitspraken over huurprijsverlaging vanwege de coronacrisis blijkt dat rechters de volgende omstandigheden relevant vinden voor de beoordeling op welk kortingspercentage de huurder recht heeft:

  • Welke maatschappelijke positie neemt de huurder in;
  • Wat is de onderlinge verhouding van partijen;
  • Wat is de aard en de ernst van de betrokken belangen;
  • kan de huurder voldoende onderbouwen dat sprake is van omzetverlies als gevolg van de coronacrisis;
  • kan de huurder aantonen dat hij ondanks de steun van de overheid, waaronder de TVL-regeling, niet in staat is de overeengekomen huur aan de verhuurder te betalen;
  • heeft de huurder er in redelijkheid van alles aan gedaan om het omzetverlies te voorkomen of te beperken;
  • Hoe was de financiële situatie van de huurder voor aanvang van de coronacrisis;
  • In hoeverre is de verhuurder afhankelijk van de huur in verband met, bijvoorbeeld, zijn financieringslasten. 

Rechters lijken een belangenafweging te maken op grond van bovenstaande omstandigheden. Op basis daarvan besluit een rechter tot welke huurkorting hij overgaat. Specifieke omstandigheden die ertoe hebben geleid dat de rechter ook daadwerkelijk huurkorting heeft toegepast, zijn o.a.:

  • dat de verhuurder een (grote) vastgoedbelegger is met meerdere onroerende zaken;
  • dat de verhuurder voor zijn levensonderhoud niet afhankelijk is van de huurinkomsten of dat niet voldoende heeft aangetoond;
  • dat de verhuurder niet in financiële problemen dreigt te raken;
  • dat voorafgaand aan de rechtszaak intensieve onderhandelingen hebben plaatsgevonden en dat de verdeling dus niet uit de lucht is komen vallen;
  • dat de klanten van de huurder buitenlandse zakenmensen zijn die vrijwel volledig zijn weggevallen;
  • dat uitgebreid onderbouwd is welke financiële maatregelen genomen zijn aan de kant van huurder om de lasten te beperken (ontslag personeel, reserve aanwenden etc.).

Kortom: in rechte lijkt inmiddels wel vast te staan dat een huurder van een horecazaak recht heeft op huurkorting in verband met de Corona-pandemie. Maar in rechte staat nog niet vast op welk kortingspercentage een huurder aanspraak kan maken. Het verdient de voorkeur dat huurder en verhuurder er gezamenlijk proberen uit te komen. Bij die gesprekken tussen huurder en verhuurder is het van belang een afweging te maken van de wederzijdse belangen.

Wenst u overleg te plegen omtrent de wijze waarop u als huurder of verhuurder het gesprek in moet gaan OF de gerechtelijke procedure moet gaan voeren? Neem dan contact op met mr. R.W. Janssen via rjanssen@thuispartners.nl.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring