Robert-Janssen-2
 
NL / EN / DE

De rechtsverwerking van een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst

De hoofdregel in het Nederlandse contractenrecht is dat de overeenkomst moet worden nagekomen. Toch is het mogelijk dat onder bepaalde omstandigheden de overeenkomst niet meer hoeft te worden nagekomen door het intreden van een ontbindende voorwaarde. Zolang de voorwaarde zich niet voordoet, loopt de verbintenis door. Een ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht, maar er ontstaat net als bij een gewone ontbinding, een verplichting tot het ongedaan maken van reeds verrichte prestaties.

Onlangs heeft het gerechtshof[1] geoordeeld over de rechtsverwerking van een ontbindende voorwaarde. Rechtsverwerking betekent dat iemand die een bepaald recht heeft, hier geen beroep meer op kan doen. De rechthebbende verspeelt als het ware zijn recht door een handelen die niet overeenstemt met dat recht.

Wat was er aan de hand

Stichting De Vechtsebanen (hierna: verhuurder) en David Lloyd Health & Fitness B.V. (hierna: huurder) zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 21 augustus 2000 tot 31 januari 2045. Het betreft de huur van grond met daarop gebouwde tennishallen. In de huurovereenkomst is opgenomen dat er geen tussentijdse opzegging mogelijk is.

Wel is de huurovereenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de bouwactiviteiten uiterlijk op 31 december 2000 zouden starten. De bouwactiviteiten worden uiteindelijk gestart in april 2001. Toch besluit de huurder de huurovereenkomst tegen 1 december 2016 alsnog op te zeggen, vanwege een slechte financiële situatie. De huurder stelt dat er sprake is van een mondelinge overeenkomst dan wel een overeenkomst voor onbepaalde tijd op basis van de wet, nu de overeenkomst door het intreden van de ontbindende voorwaarde van rechtswege is ontbonden op 31 december 2000.

Oordeel kantonrechter en hof

Zowel het oordeel van de kantonrechter in eerste aanleg als het hof in hoger beroep is dat de huurder zijn recht op ontbinding heeft verwerkt. Het hof oordeelt dat de gevolgen van ontbinding niet van rechtswege intreden, maar dat op een ontbindende voorwaarde tijdig en uitdrukkelijk een beroep dient te worden gedaan. Wanneer huurder en verhuurder de overeenkomst ongewijzigd voortzetten na het intreden van de ontbindende voorwaarde, kan dit aldus het hof ertoe leiden dat het recht is verwerkt. De omstandigheden dat de afgesproken huurverhogingen jaarlijks zijn betaald en de huurder in correspondentie naar bepalingen uit de huurovereenkomst verwijst worden daarbij in aanmerking genomen. Tevens wordt geoordeeld dat het niet bewust zijn van de ontbinding niet in de weg staat aan rechtsverwerking.

Tot slot overweegt het hof dat als een beroep op rechtsverwerking zou zijn geslaagd, dit niet tot een andere uitkomst zou leiden. Op grond van de feiten en omstandigheden mag de verhuurder erop vertrouwen dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen de ontbindende voorwaarde te laten vervallen.

Conclusie

Uit de uitspraak volgt dat voor het intreden van een ontbindende voorwaarde, partijen tijdig en uitdrukkelijk een beroep dienen te doen op de ontbindende voorwaarde. De overeenkomst zal niet van rechtswege zijn ontbonden bij vervulling van de voorwaarde, zelfs niet indien dit expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Tevens lopen partijen bij het ongewijzigd voortzetten van de overeenkomst het risico dat het recht op ontbinding zal verwerken, dan wel dat partijen erop mogen vertrouwen dat stilzwijgend is overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde is vervallen.

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met Thuis Partners Advocaten.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. R.W. Janssen, Sectie Vastgoed en Overheid (rjanssen@thuispartners.nl)

[1] ECLI:NL:GHARL:2019:2625.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring