Robert-Janssen
 
NL / EN / DE

Dochters van verhuurder willen een restaurant exploiteren: dringend eigen gebruik?

Het Hof Amsterdam heeft op 29 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3508) geoordeeld over de vraag of het willen exploiteren van een restaurant door de dochters van een verhuurder, dringend eigen gebruik oplevert. Een mooie gelegenheid om het dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimtes nog eens onder de loep te nemen.

De zaak

In een bedrijfspand van de verhuurder wordt het restaurant ‘Bij de Buurvrouw’ geëxploiteerd. Huurder en verhuurder hebben hiervoor een drietal huurovereenkomsten gesloten. Deze zien op twee afzonderlijke gedeeltes van het pand en op het buitenterrein.

De verhuurder stelt het gehuurde dringend nodig te hebben, om daarin samen met twee van zijn dochters zelf een restaurant gaan exploiteren. Hij heeft daarom de huurovereenkomst met de uitbater van ‘Bij de Buurvrouw’ opgezegd. In deze procedure vraagt de verhuurder om een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten eindigen per 14 december 2016 en 14 december 2018.

Dringend eigen gebruik: hoe zat het ook alweer?

In deze zaak is sprake van de verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Een dergelijke huurovereenkomst geldt in beginsel voor vijf plus vijf jaar: na de eerste termijn van vijf jaar, wordt de overeenkomst na het verstrijken daarvan met vijf jaar verlengd. Desalniettemin kan tegen het einde van de eerste huurtermijn de huurovereenkomst worden opgezegd, met een opzeggingstermijn van tenminste één jaar. Als de huurder echter niet schriftelijk met de beëindiging van de huur instemt, dient de verhuurder de opzegging aan de rechter voor te leggen. De rechter kan de vordering van de verhuurder slechts toewijzen op de grond dat:

  • De bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of
  • De verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (‘dringend eigen gebruik’).

De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam gebruik. Hij hoeft de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen. De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen al voldoende zijn. Van belang kan onder meer zijn dat de verhuurder een serieus plan heeft, dat praktisch en juridisch uitvoerbaar lijkt.

Heeft de verhuurder het pand nodig?

De huurder betwist dat de verhuurder het pand nodig heeft voor de exploitatie van het restaurant samen met zijn dochters. De huurder wijst erop dat de verhuurder acht andere horecapanden in eigendom heeft. Bovendien hebben de twee oudste dochters hangende de procedure een pand gekocht dat zij willen ombouwen tot tapasrestaurant.

Volgens het hof heeft de verhuurder echter voldoende aannemelijk gemaakt dat juist dit pand geschikt is als vestigingsplaats voor het nieuwe restaurant van hem en zijn twee dochters: het heeft een groot oppervlak, beschikt over een ruim terras en is gelegen aan de afslag van een snelweg, met voldoende parkeergelegenheid in de buurt. De andere horecaruimtes in zijn portefeuille zijn veel kleiner, net zoals het recent aangekochte pand. Bovendien vindt het hof het een gerechtvaardigde wens dat het restaurant is gelegen in de buurt van Heemskerk, waar het gezin is geworteld.

Heeft de verhuurder het pand ook dringend nodig?

Het hof ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of de verhuurder het gehuurde ook dringend nodig heeft. De huurder betwist namelijk dat er enige noodzaak bestaat om het gehuurde in gebruik te nemen, mede gelet op het feit dat hij andere horecapanden bezit waarin zijn dochters een eigen zaak kunnen beginnen. Verder wijst de huurder erop dat de dochters op dit moment allemaal een inkomen hebben en dat ook de verhuurder voor zijn levensonderhoud niet afhankelijk is van het beoogde nieuwe restaurant.

Het hof beantwoordt ook deze vraag bevestigend. Volgens het hof is een beroep op dringend eigen gebruik niet alleen mogelijk als de verhuurder en/of zijn kind in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. Het is dus niet relevant dat de dochters en verhuurder in de huidige situatie al in hun levensonderhoud kunnen voorzien. Waar het volgens het hof om gaat, is dat de dochters een ambitie hebben, die zij zonder dit pand moeilijk kunnen realiseren.

Het hof komt dan ook tot het oordeel dat de vordering van de verhuurder kan worden toegewezen en stelt 14 december 2018 als einddatum van de huurovereenkomst vast.

Conclusie

Hoewel de verhuur van bedrijfsruimte in beginsel vijf plus vijf jaar duurt, kan deze onder omstandigheden na de eerste termijn van vijf jaar worden opgezegd. Als de huurder daar niet mee instemt, dient de opzegging aan de rechter te worden voorgelegd. Bij een opzegging vanwege dringend eigen gebruik door de verhuurder, is het van belang– zoals in dit geval ook is gedaan door de verhuurder – dat voldoende aannemelijk te maken.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Robert Janssen, sectie Vastgoed & Overheid (rjanssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring