NL / EN / DE

Gevolgen voor taxateur na een te hoge schatting van de woningwaarde

Een hypotheekgever lijdt na de executoriale verkoop van een woning maar liefst een verlies van € 331.250,-. De hypotheekgever daagt de taxateur en diens werkgever voor de rechter, omdat de taxateur duidelijk een te hoge inschatting heeft gemaakt van de woningwaarde.

De verhouding tussen de taxateur en opdrachtgever wordt beheerst door een overeenkomst van opdracht. In dat kader zal de taxateur bij de uitvoering van zijn taxatiewerkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dienen te nemen. De taxateur schiet tekort in de uitvoering, indien hij niet handelt als een redelijk en bekwaam taxateur.

Het hof[1]

Een taxateur in dienst van Woonderij B.V. heeft in opdracht van een woningeigenaar een taxatie uitgebracht voor een hypotheekaanvraag. De onderhandse verkoopwaarde van de woning is getaxeerd op € 625.000,- en de executiewaarde op € 550.000,-. Mede op basis van het taxatierapport verstrekt ELQ Portefeuille I B.V. (hierna: ELQ) een hypothecaire lening ad € 546.250,-.

Op enig moment gaat de woningeigenaar failliet en kan niet meer voldoen aan zijn verplichtingen. Het gevolg is dat de woning executoriaal wordt verkocht. De woning brengt slechts € 215.000,- op, wat aanzienlijk minder is dan de executiewaarde. In een tussenarrest overweegt het hof dat het behoefte heeft aan een onafhankelijk deskundigenbericht over de vraag of de taxateur bij de uitvoering van zijn werkzaamheden “de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht”.

Volgens de deskundigen is het door de taxateur genoemde vergelijkingsobject onvergelijkbaar met het getaxeerde pand. Volgens de deskundigen ligt de taxatiewaarde tussen € 475.000,- en € 525.000,-. De executiewaarde ligt dan, uitgaande van een bandbreedte van 80% tot 85%, tussen € 380.000,- en € 446.250,-. Het onvergelijkbare pand in samenhang met het oordeel dat de taxatiewaarden niet aanvaardbaar zijn, is reden voor het hof te oordelen dat de taxatie niet voldoet “aan de eisen die kunnen worden gesteld aan een rapport opgesteld door een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur”.

Het hof oordeelt dat de taxateur tekort is geschoten in de uitvoering van zijn taak en veroordeelt Woonderij B.V. tot het vergoeden van € 100.000,- aan schade. Dit bedrag is het verschil tussen de correcte en foutieve executiewaarde, omdat bij een juiste taxatie van het pand ELQ een hypotheek zou hebben verstrekt van € 446.250,-. Voor het overige deel (€231.000,-) draait ELQ zelf op.

Tot slot

Een taxateur heeft zich als een goed opdrachtnemer te gedragen jegens een opdrachtgever. Indien de taxateur een onjuist taxatierapport aanlevert, bestaat een risico tot aansprakelijkheid. Of de taxateur aansprakelijk is zal per geval bekeken dienen te worden. Uit het bovenstaande volgt dat de schade is beperkt tot het verschil tussen de foutieve en de correcte executiewaarde. De overige schade treedt namelijk ook in, indien er sprake is van een correcte taxatie.

Heeft u vragen over uw aansprakelijkheid of de haalbaarheid van een aansprakelijkheidsstelling, neem dan contact op met Thuis Partners Advocaten.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. M.C.G. Nijssen, Sectie Vastgoed en Overheid

[1] ECLI:NL:GHARL:2019:3589.