Robert-Janssen
 
NL / EN / DE

Hoe zit het met verhuren via het online platform Airbnb?

Airbnb is een online marktplaats dat de verhuur en boeking van privé-accommodaties mogelijk maakt tegen een zelf vastgestelde vergoeding. Het verhuren van een woonruimte via Airbnb blijft zorgen voor onrust in Nederland, want in hoeverre mag je als huurder of appartementseigenaar verhuren via Airbnb? Het verschil tussen de huurder en de appartementseigenaar is dat de huurder in Nederland gebonden is aan de huurovereenkomst en het huurrecht. De appartementseigenaar is als eigenaar gebonden aan de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en het appartementsrecht. Het is niet verstandig zonder het raadplegen van de desbetreffende regels een woonruimte te verhuren als huurder of appartementseigenaar.

In het geval de huurder zich niet aan zijn verplichtingen uit de wet of de huurovereenkomst houdt, is er sprake van wanprestatie. De appartementseigenaar kan aansprakelijk worden gesteld wegens handelen in strijd met de wet of regels in verband met de appartementsrechten. De verhuurder of Vereniging van Eigenaren (VvE) zal veelal toestemming moeten geven voor het verhuren via Airbnb. Verhuren in strijd met de regels brengt het risico met zich mee dat de verhuurder of VvE een boete oplegt, de huurovereenkomst opzegt of ontbindt, de woonruimte ontruimt of toegang tot gemeenschappelijke ruimtes ontzegt. Het is dus mogelijk dat je op straat komt te staan door het onrechtmatig verhuren van een woonruimte via Airbnb. Nederland kent echter wel een hoge mate van huurdersbescherming, waar de rechter aan de hand van de omstandigheden beoordeelt of een gevolg als hierboven genoemd intreedt. De gevolgen van het verhuren via Airbnb worden toegelicht aan de hand van twee recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam.

De huurder

Een studente raakte in augustus 2018 haar huurkamer kwijt als gevolg van het illegaal verhuren van haar kamer via Airbnb.[1] De studentenhuisvester Duwo stapte na een anonieme tip naar de rechter en kreeg toestemming om de huurovereenkomst te ontbinden. Naast de ontbinding van het huurovereenkomst werd een contractuele boete van tienduizend euro geëist, maar dit vond de rechter onevenredig hoog en wees de boete af. Om een juist vonnis te wijzen nam de rechter de verschillende omstandigheden van het geval in acht zoals de overlast, intensiviteit, de ernst van de overtreding, eventuele draagkracht en andere klachten.

De appartementseigenaar

De appartementsrechten en de splitsingsakte spelen een rol bij de onderverhuur van appartementen door appartementseigenaren. Eind 2018 deed de rechter uitspraak in een geschil waar een appartementseigenaar één kamer verhuurde via Airbnb.[2] Interessant is dat hij alleen verhuurde als hij zelf ook thuis was en er was slechts één geval van overlast bekend, namelijk roken op het dak. De VvE stond verhuur echter niet toe en stelde daarom een vordering in bij de rechtbank. De bewoner verweerde zich door te stellen dat hij niet handelde in strijd met de bestemming ‘bewoning’, omdat hij er zelf ook woonde. De rechter volgde zijn argument niet en oordeelde dat een deels conform gebruik van de woning, het deels non-conform gebruik niet opheft. Het in strijd handelen met het modelreglement dat van toepassing is verklaard in de splitsingsakte, ook als dit is beperkt tot één kamer, is niet toegestaan. De rechter nam verder nog de omstandigheden in aanmerking:

  1. dat het ging om een appartementencomplex,
  2. dat de intensiviteit van de verhuur 225 dagen per jaar was,
  3. dat er veel beweging in de privé- en gemeenschappelijke ruimtes was; en
  4. dat de huurders middels een aparte sleutel toegang hadden tot de openbare ruimtes.

Conclusie

De bovenstaande uitspraken laten zien dat het verhuren van een woonruimte via het online platform Airbnb niet altijd is toegestaan. Het kan zelfs verstrekkende gevolgen hebben. Zoals af te leiden uit de uitspraken zijn er verschillen tussen appartementseigenaren en huurders van een woonruimte. Appartementseigenaren zullen naast de wettelijke bepalingen, ook rekening dienen te houden met de splitsingsakte, het huishoudelijke reglement en het modelreglement. Huurders zullen rekening dienen te houden met de wettelijke bepalingen en de huurovereenkomst. Handel je in strijd met de regels, dan kunnen de verhuurder en de VvE een geschil aanhangig maken bij de rechter. De rechter zal een uitspraak doen over het geschil en eventueel een sanctie opleggen. De sanctie kan ontbinding van de huurovereenkomst inhouden, maar ook een boete of het afdragen van genoten opbrengsten.

Heeft u vragen of wilt u weten wat bij u wel en niet mogelijk is, neem dan contact op met Thuis Partners Advocaten.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. R.W. Janssen, Sectie Vastgoed en Overheid (rjanssen@thuispartners.nl)

[1] ECLI:NL:RBAMS:2018:9239.

[2] ECLI:NL:RBAMS:2018:5751.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring