Thuis Partners
 
NL / EN / DE

Huurrecht bedrijfsruimte en het Coronavirus

In dit artikel wordt een kort antwoord gegeven op diverse huurrechtelijke rechtsvragen die op dit moment spelen in de praktijk. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar onze recent verschenen Vastgoed nieuwsbrief maart 2020.

I. Is een gedwongen sluiting van een winkel te kwalificeren als een “gebrek”?

Het is nog maar de vraag óf een “gedwongen sluiting” (van overheidswege) is te kwalificeren als zijnde een “gebrek in de zin van de (huur)wet”. De verhuurder kan namelijk geen invloed uitoefenen op het besluit om alle horecagelegenheden te sluiten. Anderzijds: de huidige situatie is uniek en het valt niet uit te sluiten dat er de nodige, mogelijke vernieuwende, “corona-rechtspraak” ontstaat.

II. Indien de winkel sluit, bestaat dan toch een verplichting tot huurdoorbetaling?

In beginsel bestaat er gewoon een verplichting voor de huurder om de huur te blijven betalen. Het gehuurde wordt namelijk door de huurder “ter beschikking gesteld”. Of de huurder gebruik kan maken van het gehuurde is voor risico van de huurder. Toch is het de vraag of de verhuurder er verstandig aan doet zich te beroepen op het adagium “afspraak is afspraak”. Zie punt IV.

III. Mag een ondernemer/huurder de winkel “vrijwillig” sluiten, ook indien een exploitatieverplichting in het huurcontract (of de bijbehorende Algemene Bepalingen) is opgenomen?

In nagenoeg alle huurcontracten (dan wel in de bijbehorende Algemene Bepalingen) staat beschreven dat de huurder de verplichting heeft het gehuurde ”daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf” te gebruiken. Dit noemen we in het huurrecht de exploitatieverplichting. Indien de overheid een winkel verbiedt open te gaan, dan zal de verhuurder geen beroep kunnen doen op de exploitatieverplichting. Deze situatie valt namelijk onder het begrip “overmacht”. Dit ligt echter anders voor de ondernemer/huurder die de winkel “vrijwillig” sluit, bijvoorbeeld in verband met weinig klandizie. In beginsel zal de verhuurder van deze huurder kunnen verlangen dat hij de winkel weer open doet TENZIJ dat in redelijkheid niet kan worden verlangd.

IV. Hoe moeten verhuurder en huurder zich over en weer opstellen?

Het verdient verreweg de voorkeur dat verhuurder en huurder in goed onderling overleg de gevolgen van de coronacrisis trachten te beslechten. Indien een verhuurder zich “principieel” opstelt (en de huurder houdt aan alle contractuele verplichtingen), dan zal menig huurder deze crisis niet doorstaan. Het gevolg zal leegstand en verpaupering zijn. Anderzijds zal ook de huurder moeten beseffen dat de verhuurder (vaak) afhankelijk is van de huuropbrengsten en dat de huidige crisis –in beginsel- “des ondernemer/huurder” is. Ik doe een dringend beroep op alle verhuurders en huurders om creatieve oplossingen te bedenken, zoals:

    1. een tijdelijke verlaging van de huur (een halvering of naar nul?), waarbij de overeengekomen huurperiode in gezamenlijk overleg wordt verlengd;
    2. het tijdelijk retourneren van de waarborgsom of bankgarantie (teneinde de liquiditeit van de huurder op peil te brengen), waarbij de zekerheid -zodra de crisis is beslecht- weer in ere wordt hersteld;
    3. het bevriezen van de huurverplichting tot het moment waarop de winkel weer open gaat, waarbij de huurachterstand wordt omgezet in een (achtergestelde) lening.
    Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring