Robert-Janssen
 
NL / EN / DE

Huurrecht bedrijfsruimte en het Coronavirus

Vanaf 16 maart 2020, 18.00 uur, is het horecagelegenheden (cafés, restaurants) verboden de deuren open te houden. Daarnaast hebben diverse ondernemers/ondernemingen – door “de stilte op straat/in de winkel” maar ook in verband met de veiligheid van het personeel en de klanten – uit zichzelf besloten de winkel voorlopig te sluiten. Denk aan Ikea, de Bijenkorf en Nespresso.

Hoe lang de deuren gesloten zullen zijn? Niemand die het weet. Voorlopig tot 6 april 2020 maar de kans bestaat dat deze termijn wordt verlengd (tot 1 juni 2020?).

Vanuit huurrechtelijk oogpunt zullen diverse rechtsvragen rijzen zoals:

  1. Is een gedwongen sluiting van een winkel te kwalificeren als een “gebrek”?
  2. Indien de winkel verplicht/vrijwillig sluit, bestaat dan toch een verplichting tot huurdoorbetaling?
  3. Mag een ondernemer/huurder de winkel “vrijwillig” sluiten, ook indien een exploitatieverplichting in het huurcontract (of de bijbehorende Algemene Bepalingen) is opgenomen?
  4. Kan een huurder van een bedrijfsruimte tussentijds opzeggen en/of de overeenkomst ontbinden?
  5. Hoe moeten verhuurder en huurder zich over en weer opstellen?

Ad 1. Gebrek?

Mocht een gedwongen sluiting zijn te kwalificeren als een “gebrek”, dan kan een huurder -op basis van de wet- huurprijsvermindering vorderen of betaling van de huur opschorten (tenzij contractueel uitgesloten).

Het is echter nog maar de vraag óf een “gedwongen sluiting” (van overheidswege) is te kwalificeren als zijnde een “gebrek in de zin van de (huur)wet”. De verhuurder kan namelijk geen invloed uitoefenen op het besluit om alle horecagelegenheden te sluiten. Over het algemeen vallen overheidsmaatregelen binnen de risicosfeer van de ondernemer/huurder (en niet van de verhuurder). Om diezelfde reden valt te betwijfelen of een ondernemer/huurder met succes een beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden en/of redelijkheid en billijkheid.

Anderzijds: de huidige situatie is uniek en een en ander heeft een enorme impact op de bedrijfsvoering van ondernemer/huurders. Zonder enige twijfel zullen ondernemer/huurders civielrechtelijke procedures gaan voeren, waarbij een beroep wordt gedaan op de “aanwezigheid van een gebrek” en/of een beroep gaan doen op “redelijkheid en billijkheid/onvoorziene omstandigheden”. Ik verwacht de nodige, mogelijke vernieuwende, “corona-rechtspraak”.

Ad 2. Huurdoorbetaling?

In beginsel bestaat er gewoon een verplichting voor de huurder om de huur te blijven betalen. Het gehuurde wordt namelijk door de huurder “ter beschikking gesteld”, zijnde de voornaamste verplichting van de verhuurder. Of de huurder al dan niet gebruik kan maken van het gehuurde is -over het algemeen- voor risico van de huurder.

Een wettelijk recht op huurprijsvermindering zal er niet snel zijn (zie hierboven onder het kopje “Gebrek”). En verder staat in menig huurcontract beschreven dat het recht van huuropschorting en/of verrekening is uitgesloten.

Toch is het de vraag of de verhuurder er verstandig aan doet zich te beroepen op het adagium “afspraak is afspraak”. Onder punt 5 zal ik hier nader op ingaan.

Enkele huurders zijn met verhuurders een omzetgerelateerde huur overeengekomen. Per geval (per contractuele bepaling) moet worden bekeken of het wegvallen van de omzet ook leidt tot een (volledig) wegvallen van de huurverplichting, of dat wellicht een ondergrens is overeengekomen.

Ad 3. Exploitatieverplichting?

In nagenoeg alle huurcontracten (dan wel in de bijbehorende Algemene Bepalingen) staat beschreven dat de huurder de verplichting heeft het gehuurde ”daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf” te gebruiken. Dit noemen we in het huurrecht de exploitatieverplichting. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, dan kan hij in kort geding worden betrokken tot nakoming van deze verplichting. En voorts staat in menig huurcontract een forse boete (per dag) op het schenden van de exploitatieverplichting.

Indien de overheid een winkel verbiedt open te gaan, dan zal de verhuurder geen beroep kunnen doen op de exploitatieverplichting; hij zal geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete. Deze situatie valt namelijk onder het begrip “overmacht”.

Dit ligt echter anders voor de ondernemer/huurder die de winkel “vrijwillig” sluit, bijvoorbeeld in verband met weinig klandizie en/of in het belang van de veiligheid. In beginsel zal de verhuurder van deze huurder kunnen verlangen dat hij de winkel weer open doet TENZIJ zulks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hem kan worden verlangd. Kortom: de regel zal zijn “exploiteren, tenzij…”. De stel- en bewijslast ligt bij de huurder.

Ad 4. Tussentijds opzeggen en/of ontbinden?

Een huurcontract kan door een huurder alleen worden opgezegd:

  • een huurcontract voor bepaalde duur: tegen het einde van de overeengekomen periode, met inachtneming van de contractuele opzegtermijn;
  • een huurcontract voor onbepaalde duur: op ieder moment, met inachtneming van de contractuele opzegtermijn.

Een tussentijdse huuropzegging is alleen mogelijk indien dat contractueel is toegestaan. In de praktijk komt het niet vaak voor dat een recht van tussentijdse opzegging is opgenomen.

Voorts zal een kantonrechter een verzoek om ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat het gehuurde door het coronavirus niet kan worden gebruikt, niet snel honoreren.

Ad 5. Hoe moeten partijen zich over en weer opstellen?

Het verdient verreweg de voorkeur dat verhuurder en huurder in goed onderling overleg de gevolgen van de coronacrisis trachten te beslechten. Indien een verhuurder zich “principieel” opstelt (en de huurder houdt aan alle contractuele verplichtingen), dan zal menig huurder deze crisis niet doorstaan. Het gevolg zal leegstand en verpaupering zijn.

Anderzijds zal ook de huurder moeten beseffen dat de verhuurder (vaak) afhankelijk is van de huuropbrengsten en dat de huidige crisis –in beginsel- “des ondernemer/huurder” is.

Ik doe een dringend beroep op alle verhuurders en huurders om creatieve oplossingen te bedenken, zoals:

  • een tijdelijke verlaging van de huur (een halvering of naar nul?), waarbij de overeengekomen huurperiode in gezamenlijk overleg wordt verlengd;
  • het tijdelijk retourneren van de waarborgsom of bankgarantie (teneinde de liquiditeit van de huurder op peil te brengen), waarbij de zekerheid -zodra de crisis is beslecht- weer in ere wordt hersteld;
  • het bevriezen van de huurverplichting tot het moment waarop de winkel weer open gaat, waarbij de huurachterstand wordt omgezet in een (achtergestelde) lening.

Tot slot:

Heeft u vragen over huurgerelateerde problemen in het kader van corona? Neem dan contact op met mr. R.W. (Robert) Janssen, Sectie Vastgoed en Overheid.(rjanssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring