Robert-Janssen
 
NL / EN / DE

Huurverhoging 2019: de mogelijkheden om te komen tot en/of bezwaar te maken tegen een huurverhoging

Recent heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bekend gemaakt met welke percentages de huur in 2019 kan worden verhoogd.

Bij woonruimte

Huurverhoging 2019

De meeste verhuurders van woonruimte verhogen de huur van oudsher per 1 juli, maar een ander moment mag ook. De verhoging moet tijdig (twee maanden van tevoren) worden aangezegd. De huur van een sociale huurwoning mag vanaf 1 juli 2019 met maximaal 4,1% tot 5,6% verhoogd worden. Het hogere percentage is inkomensafhankelijk en geldt alleen voor huurders met een hoger inkomen.

In concreto:

  • Inkomen (van het huishouden samen, in 2017) tot € 42.436: verhoging maximaal 4,1%;
  • Inkomen boven € 42.436,00: verhoging maximaal 5,6%.

De verhuurder die het hogere percentage wil vragen, moet een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij zijn huurverhogingsvoorstel voegen. Uit die verklaring moet blijken dat het huishoudinkomen van de huurder in 2017 hoger was dan € 42.436,00.

De extra inkomensafhankelijke huurverhoging is niet toegestaan als een huishouden uit 4 of meer personen bestaat en/of als iemand in het huishouden de AOW-leeftijd heeft bereikt. Die huishoudens kunnen een huurverhoging krijgen van maximaal 4,1%.

Vrije sector

Voor huurders in de vrije sector geldt geen maximum. Vaak staat in het huurcontract een indexeringsclausule. Dan mag de jaarlijkse huurverhoging niet hoger zijn dan die index.

De liberalisatiegrens (vrije-sector-grens) is na 3 jaar bevroren te zijn geweest voor het eerst weer geïndexeerd. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2019 € 720,42.

Kamers

Voor de huur van kamers, woonwagens of woonwagenstandplaatsen geldt een ander percentage. De huurprijs mag per 1 juli 2019 stijgen met 3,1%. Tot 1 juli 2019 is dit hooguit 2,9%. Het inkomen is niet relevant.

Woningcorporaties

De maximum huurprijs die corporaties mogen vragen in gevallen waarin passend toewijzen verplicht is, bedraagt vanaf 1 januari 2019:

  • De lage grens € 607,46 (nu € 597,30);
  • De hoge grens € 651,03 (nu € 640,14).

Bezwaar tegen huurverhoging

Een huurverhoging is niet redelijk als het percentage te hoog is. Of als de voorgestelde (verhoogde) huurprijs hoger is dan de maximale prijs die je berekent met het woningwaarderingsstelsel. Het is niet mogelijk (sinds 1999) om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren op grond van onderhoudsklachten. Een uitzondering daarop geldt als de Huurcommissie huurverlaging heeft uitgesproken wegens ernstige gebreken aan de woning. Totdat de gebreken verholpen zijn mag er geen huurverhoging volgen. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt (de Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan) mag de huur niet worden verhoogd. Echter, als deze speciale gebreken-procedure bij de Huurcommissie (nog) niet is gestart, zijn gebreken of onderhoudsklachten geen reden om de huurverhoging te weigeren.

Als de verhuurder een extra huurverhoging wil doorvoeren op basis van het inkomen van de huurder (art. 7:252a BW), dan heeft de huurder ook nog de mogelijkheid om bezwaar te maken op basis van het inkomen. Er zijn twee gronden mogelijk:

  • Het inkomen dat is vermeld op de inkomens-verklaring klopt niet;
  • Het inkomen in het jaar daarop is gedaald (is in 2018 lager dan in 2017).

De verhuurder is dan verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen.

Procedure bij bezwaar

De verhuurder doet een schriftelijk voorstel tot verhoging van de huurprijs. De verhoging moet tijdig (twee maanden van tevoren) worden aangezegd. Als de huurder niet akkoord gaat, zijn er twee opties.

  1. De huurder stuurt een bezwaarschrift naar de verhuurder. Dan moet de verhuurder actie ondernemen: de huurcommissie inschakelen. Als de verhuurder dit nalaat, blijft de oude prijs gelden.
  2. De huurder betaalt de verhoging niet, maar stuurt ook geen bezwaarschrift. Dan moet de verhuurder een herinnering sturen d.m.v. aangetekende post. Daarna kan de verhuurder afwachten. Het initiatief ligt dan bij de huurder. Die moet de huurcommissie inschakelen. Doet hij dat niet (tijdig), dan is hij gebonden aan de verhoging.

Bron: www.rijksoverheid.nl en Huurrecht no. 1 d.d. 15 februari 2019

Bij 230a-bedrijfsruimte (kantoorruimte ed)

De wet bevat geen regeling omtrent een verhoging van het huurbedrag van 230a-bedrijfsruimte. Gebruikelijk is dat in de huurovereenkomsten met betrekking tot 230a-bedrijfsruimte een (jaarlijkse) indexeringsclausule en een (5-jaarlijkse) markthuurherzieningsclausule is opgenomen. Een indexeringsclausule geeft de verhuurder het recht om de huursom ieder jaar te indexeren; een markthuurherzieningsclausule geeft partijen het recht na elke periode van 5 jaar de huurprijs te toetsen aan de aldan geldende marktprijs.

Een verhuurder die “vergeet” om de huurprijs te indexeren, verliest -op basis van vaste rechtspraak- zijn aanspraak niet. Vergeten indexverhogingen verjaren pas na 5 jaar.

Bij 290-bedrijfsruimte (middenstandsruimte)

Vertrekpunt is dat partijen – evenals bij 230a-bedrijfsruimte – de huurprijs kunnen overeenkomen die zij wensen. Het gaat dan zowel om de aanvangshuurprijs als om de indexerings- of huurverhogingsclausule. De wet biedt geen handvaten hoe de huurprijs van 290-bedrijfsruimte moet worden vastgesteld en/of geïndexeerd.

Deze contractsvrijheid vindt voor 290-bedrijfsruimte haar begrenzing in art. 7:303 BW. Op grond van dit artikel kunnen zowel huurder als verhuurder een nadere huurprijsvaststelling vragen/vorderen, en wel:

- bij contracten voor bepaalde tijd: na afloop van de overeengekomen periode;

- bij contracten voor onbepaalde tijd: iedere 5 jaar.

In gezamenlijkheid moeten partijen 1 of meer deskundigen benoemen. Deze deskundige(n) vergelijk(t)en de bestaande huurprijs met het gemiddelde van de jaarhuurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, gedurende een tijdvak van 5 jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering tot huurprijsherziening. De huurprijs kan zowel neerwaarts als naar boven worden bijgesteld.

De vastgoedadvocaten van Thuis Partners advocaten hebben veel kennis van en ervaring met huurprijswijzigingsprocedures, zowel bij woonruimte, 230a-bedrijfsruimte als 290-bedrijfsruimte.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Robert Janssen, sectie Vastgoed & Overheid (rjanssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring