Robert-Janssen-2
 
NL / EN / DE

Illegaal verkregen inkomsten uit onderverhuur woonruimte

Op grond van de wet mag je als huurder een deel van de woning onderverhuren en is de verhuur van de gehele woning niet toegestaan. Verhuurders nemen doorgaans in de huurovereenkomst op dat onderverhuur van (een deel van) de woning slechts is toegestaan met toestemming van de verhuurder. Desondanks komt het voor dat huurders (een deel van) het gehuurde in gebruik geven aan een derde die een hogere huurprijs betaalt aan de onderverhuurder. Wie is gerechtigd tot de genoten huurinkomsten uit onderverhuur?

Onlangs heeft het Gerechtshof Amsterdam[1] twee vragen beantwoord in het kader van onderverhuur:

  1. of een beding dat bepaalt dat de inkomsten uit onderverhuur dienen te worden afgedragen onredelijk bezwarend is?; en
  2. of alle genoten huurinkomsten aan de verhuurder dienen te worden afgedragen?

De casus

De huurder huurde twee woningen voor een gezamenlijk bedrag van € 6.000,- per maand van verhuurder. Partijen hadden tevens specifieke afspraken gemaakt met betrekking tot de exploitatie van een bed & breakfast (B&B), het gebruik voor de rest van de woningen en verklaren het ROZ-model 30 juli 2003 van toepassing. Partijen komen overeen dat de huurder hoofdbewoner is en blijft, dat maximaal 40% van de woning mag gebruikt worden in het kader van de B&B en dat er maximaal vier gasten tegelijk mogen worden ontvangen. Op het moment dat de voorwaarden niet worden nagekomen, grijpt de verhuurder in en trekt de toestemming voor het exploiteren van een B&B in. De verhuurder maakt tevens op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst aanspraak op de genoten inkomsten uit de onderverhuur.

Kantonrechter

De verhuurder constateert dat de huurder de benedenwoning (B&B) veel vaker dan toegestaan ter beschikking had gesteld, vaker meer dan vier gasten verbleven en gasten ook buiten het weekend verbleven. De verhuurder vordert op grond van artikel 1.4 dan wel uit hoofde van schadevergoeding maar liefst een bedrag van € 128.127,60. In eerste instantie wordt de vordering afgewezen, omdat volgens de kantonrechter artikel 1.4 geen gelding meer heeft, nu partijen specifieke bepalingen hebben opgenomen met betrekking tot de onderverhuur van de woningen.

Hoger beroep

In hoger beroep oordeelt het hof eerst of de B&B als bedrijfsmatige activiteit dient te worden aangemerkt. Het hof oordeelt dat de B&B een bedrijfsmatige activiteit is wat tot gevolg heeft dat de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten niet van toepassing is. Het hof kwalificeert het beding dat bepaalt dat de genoten inkomsten uit onderverhuur aan de verhuurder toe komen dan ook niet als oneerlijk.

Vervolgens gaat het hof in op de vraag of het artikel 1.4 van de algemene bepalingen vernietigbaar is, omdat deze onredelijk bezwarend zou zijn. Het hof stelt dat “niet kan worden gezegd dat een beding dat inhoudt dat een partij de inkomsten die zij heeft verworven door overtreding van een bepaling van de overeenkomst, niet mag houden, maar moet afstaan aan de wederpartij, onredelijk bezwarend is”.

Ten slotte overweegt het hof dat artikel 1.4 van de algemene bepalingen overeind blijft en de huurder verplicht is zijn inkomsten af te dragen aan de verhuurder. Bij de berekening van de af te dragen inkomsten dient volgens het hof alleen rekening te worden gehouden met de “verboden” inkomsten. Dit is het gedeelte van de inkomsten die de huurder heeft ontvangen door overtreding van artikel 10 van de huurovereenkomst. Artikel 10 bepaalt dat onderverhuur van de benedenwoning onder voorwaarden is toegestaan. Na een rekensom van het hof rond het hof het bedrag schattenderwijs af op € 30.000,- en veroordeelt huurder in de kosten van het geding in beide instanties.

Concluderend

Op het moment dat er sprake is van illegale onderverhuur is de algemene regel dat de rechter de schade kan begroten op een (deel) van de genoten winst indien de verhuurder aannemelijk maakt:

  • dat hij schade heeft geleden; en
  • aannemelijk maakt wat de omvang is van de genoten winst door de huurder.

De huurder zal dan worden veroordeeld tot het afdragen van (een deel) van de genoten winst.

Uit het arrest van het hof volgt dat de verhuurder aanspraak kan maken op genoten winst uit illegale onderverhuur, indien dit is opgenomen in de huurovereenkomst. Het hof achtte het niet redelijk om de huurder alle inkomsten te laten afstaan, maar slechts dat deel dat in strijd met de huurovereenkomst was verkregen. Het arrest laat zien dat verhuurders sterk staan in hun strijd tegen illegale onderverhuurders.

Is er bij u sprake van een vergelijkbare situatie of heeft u vragen op het gebied van huurrecht? Neem dan gerust contact op met Thuis Partners Advocaten.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. R.W. Janssen, Sectie Vastgoed en Overheid. (rjanssen@thuispartners.nl)


[1] ECLI:NL:GHAMS:2019:2897.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring