Robert-Janssen-2
 
NL / EN / DE

Korting voor ondernemer-huurders: een jaar na de intrede van corona

Een jaar geleden was de eerste coronagolf een feit. Het aantal coronadoden en ziekenhuisopnames bleef stijgen en kort daarna volgde een eerste semi-lockdown. Een jaar later beginnen de maatregelen steeds minder streng te worden en is reizen naar het buitenland zelfs weer mogelijk. Dat neemt echter niet weg dat veel ondernemers door de corona crisis in zwaar weer terecht zijn gekomen. Leveranciers, werknemers en belastingen moeten worden doorbetaald, zonder dat er (voldoende) inkomsten worden gegenereerd. Gelukkig komt de rechter de ondernemer die een pand huurt tegemoet in de vorm van een huurkorting. In deze bijdrage wordt besproken hoe een dergelijke huurkorting eruit ziet en aan welke voorwaarden moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor huurkorting.

Huurkorting in coronatijden: algemeen

In de uitspraken die tot nu toe zijn gedaan, komt steeds naar voren dat de coronacrisis en de hieruit voortvloeiende overheidsmaatregelen (zoals de lockdown) kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in art. 6:258 BW.[1] In het merendeel van de uitspraken over huurkorting wordt ook bepaald dat gedwongen sluiting van de onderneming en andere overheidsmaatregelen die leiden tot omzetderving, een gebrek opleveren dat het huurgenot van de huurder aantast als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.[2] Zolang dit gebrek voortduurt (d.w.z. zolang de beperkende maatregelen geldend blijven), kan de ondernemer op grond van het huurgebrek óf op grond van onvoorziene omstandigheden (met terugwerkende kracht) aanspraak maken op huurprijsvermindering.

In sommige steden, zoals Rotterdam, is door woningcorporaties een regeling ingevoerd waarmee ondernemers huurkorting kunnen aanvragen. Ondernemers kunnen middels een formulier aangeven in welke branche zij werkzaam zijn, hoeveel dagen zij dicht zijn geweest door de lockdown en hoe de inkomsten zijn gedaald. Vervolgens neemt de woningcorporatie een besluit over het toekennen en de hoogte van de huurprijsverlaging.

Voorwaarden huurkorting voor ondernemers

Het simpele feit dát een lockdown heeft plaatsgevonden is onvoldoende voor het afdwingen van huurprijsvermindering. De ondernemer moet zijn omzetverlies aantonen en dus inzicht geven in zijn financiële situatie. Daarnaast moet hij aangeven of (en zo ja hoeveel) hij overheidssteun heeft ontvangen. Hoewel een beroep op onvoorziene omstandigheden dus in principe kan slagen, dient ter onderbouwing wel inzichtelijk te worden gemaakt hoe de ondernemer er financieel voor staat. Laat hij dit na, kan de rechter oordelen dat hij geen recht heeft op huurprijsvermindering.[3]

De ondernemer die vervolgens recht heeft op overheidssteun, dient daarvan ook gebruik te maken. De steunmaatregelen zijn bedoeld als overbrugging van de coronacrisis en om eventuele omzetverliezen te dekken. Als de ondernemer wél recht heeft op steunmaatregelen maar hiervan geen gebruik maakt, ligt het in de rede dat een beroep op huurprijsvermindering niet zal slagen. De verhuurder hoeft niet de dupe te worden van de passieve houding van de ondernemer ten aanzien van het aanvragen van steunmaatregelen. Als de ondernemer echter steun ontvangt, maar deze toch onvoldoende blijkt om de huurlasten mee te voldoen, wordt de huurkorting over het algemeen toegekend.

Bespreking recente uitspraak

Over het algemeen wordt er dus in grote mate rekening gehouden met de financiële positie van de ondernemer. Het begrip voor de huurder-ondernemer is echter niet oneindig, zoals blijkt uit de volgende casus. In de zaak die speelde in Rechtbank Noord-Holland van 31 maart 2021 huurde gedaagde (ondernemer) een elftal standplaatsen met bijbehorende uitstalruimtes in de een markthal van eiser, Beverwijkse Bazaar (hierna: Bazaar). De huurprijs van deze ruimtes is € 3.474,84 per vier weken. In verband met corona heeft Bazaar in de eerste helft van 2020 een aantal huurperiodes kortingen gegeven. Toch staat er in augustus een bedrag van een kleine € 12.000,- aan onbetaalde huurpenningen open. Bazaar stuurt vervolgens een aantal brieven en vraagt om betaling, dit mag echter niet baten en er wordt een dagvaarding uitgestuurd waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Gedaagde stelt vervolgens dat Bazaar aan verschillende huurders huurkortingen heeft verschaft, maar niet aan gedaagde zelf en dat dit aan Bazaar valt toe te rekenen. Daartoe besloot de huurder maar in het geheel geen huurpenningen meer te voldoen. Bazaar licht toe dat zij inderdaad individuele kortingen heeft verstrekt aan huurders, aangezien deze huurders zich zelfstandig en tijdig hadden aangemeld om dergelijke kortingen te ontvangen.

De kantonrechter overweegt allereerst dat de reeds toegekende huurkortingen door Bazaar zeer redelijk zijn, gelet op de toestand van de coronacrisis in de respectievelijke betaaltermijnen. Een expliciet verzoek om huurkortingen te ontvangen vanuit gedaagde ontbreekt, de over-en-weer gezonden e-mails kunnen in ieder geval niet als een zelfstandig verzoek worden aangemerkt zodat gedaagde ook geen aanspraak kon maken op de huurkortingen die door Bazaar werden aangeboden. Vervolgens overweegt de kantonrechter dat de huurachterstand inmiddels zo groot is dat van Bazaar niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst nog langer voortzet. De huurder moet het gehuurde dus verlaten en ontruimen.[4]

Conclusie

Huurkortingen in verband met de coronacrisis voor ondernemers zijn mogelijk op grond van (1) onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW of (2) de aantasting van het huurgenot als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Daartoe moet de ondernemer wel inzicht geven in zijn financiële positie en hoe deze is verslechterd als gevolg van de coronacrisis. Als zij dit nalaat kan dit ertoe leiden dat de huurkorting niet wordt toegekend. Daarnaast is de coronacrisis geen reden om in het geheel niet meer te betalen, zonder daarover in gesprek te gaan met de verhuurder. Dat kan ertoe leiden dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder-ondernemer het gehuurde dient te verlaten en ontruimen.


 

[1] Bijvoorbeeld in Rechtbank Noord-Holland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1765.

[2] Bijvoorbeeld in Recht Limburg 19 juni 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399.

[3] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Gelderland 19 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768.

[4] Rechtbank Noord-Holland, 31 maart 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3353.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring