Robert-Janssen-2
 
NL / EN / DE

Laatste-kans-overeenkomst: eens houdt het op

Op basis van een laatste-kans-overeenkomst kunnen woningcorporaties aan een huurder de kans bieden zich nog één keer te bewijzen. Te denken valt aan huurders van wie de huurovereenkomst eerder is ontbonden wegens wanbetaling of het veroorzaken van overlast. Aan een laatste-kans-overeenkomst kan de verhuurder bijzondere voorwaarden koppelen. De vraag die centraal stond in een uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 juli 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2119) is of een woningcorporatie in de laatste-kans-overeenkomst een zorgplicht op zich heeft genomen.

De feiten

De feiten zijn als volgt. Woningcorporatie Maasdelta verhuurt aan een huurster een eengezinswoning. Hiervoor is een zogenaamde ‘laatste-kans-overeenkomst’ gesloten: een voorlopige overeenkomst voor de duur van drie jaar. Een eerdere huurovereenkomst met deze huurster was namelijk ontbonden wegens ernstige overlast.

Naast de gebruikelijke (Algemene) huurvoorwaarden zijn aan de laatste-kans-overeenkomst een groot aantal bijzondere voorwaarden opgenomen. Daarbij gaat het met name om het accepteren van zorg. De bijzondere voorwaarden houden onder andere in dat:

  • De huurder en haar inwonende zoon en dochter verplicht zijn zorg via LTHG en LZN te Rotterdam te accepteren en hieraan actief mee te werken;
  • Via LTHG en LZN te Rotterdam de op de situatie van huurder en inwonende kinderen afgestemde zorg en begeleiding zal worden ingezet en dat deze zorginstantie rapportage(s) zullen opmaken waaruit blijkt welke zorg noodzakelijk is;
  • Huurder en haar inwonende kinderen verplicht zijn aan de uitkomst van deze rapportages mee te werken;

Op het nieuwe adres heeft Maasdelta opnieuw talrijke klachten uit de omgeving ontvangen, zoals klachten over hondengeblaf, schreeuwen, smijten met de deuren en het bij de buren naar binnen gluren. Bovendien is het zorgtraject niet van de grond gekomen, doordat huurster geen medewerkers van Maasdelta toelaat.

Zorgplicht?

De kantonrechter is in eerste instantie van oordeel dat sprake is van overlast, maar dat aan de huurster geen eerlijke laatste kans is gegeven doordat de nodige begeleiding niet van de grond is gekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter treft Maasdelta in dit geval blaam: Maasdelta verplichtte zich een zorgtraject in gang te zetten, maar op geen enkele wijze is gebleken dat zij aan deze verplichting heeft voldaan.

In hoger beroep stelt het hof eerst vast dat sprake is van overlast en dat tekortkomingen in het verleden niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Datzelfde geldt voor tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Daarnaast is het hof van oordeel – in tegenstelling tot de kantonrechter – dat op geen enkele wijze uit de overeenkomst blijkt dat Maasdelta een verplichting op zich heeft genomen aangaande begeleiding van huurster. Het is juist huurster die de bijzondere verplichting heeft open te staan voor zorgverlening.

Eens houdt het op

Huurster heeft aan haar bijzondere verplichting niet voldaan en heeft zich aan het opstarten van hulpverlening onttrokken. Zij gedraagt zich hierdoor niet als goed huurster. Het hof is daarom van oordeel dat de woningcorporatie de huurovereenkomst mag ontbinden en de woning mag ontruimen. Dat huurster hierdoor op straat komt te staan, is volgens het hof geen reden om een uitzondering te maken: huurster heeft in het verleden tal van kansen gekregen. Eens houdt het op.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Robert Janssen, sectie Vastgoed & Overheid (rjanssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring