Claire-Nijssen
 
NL / EN / DE

Nieuwe wet voor huurkoop van onroerende zaken

Per 1 januari 2017 is boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gewijzigd, waardoor de oude regelingen met betrekking tot consumentenkrediet, huurkoop, koop op afbetaling en verbruikleen zijn vervallen en in een nieuwe vorm in het boek 7 BW zijn opgenomen.

De wetswijziging betreft in het bijzonder de volgende vier punten:

  • Het overbrengen van het privaatrechtelijke deel van de Wet op het consumentenkrediet (Wck) naar het BW;
  • Het moderniseren van de regelingen van koop op afbetaling en huurkoop van roerende zaken;
  • Een nieuwe regeling voor de huurkoop van onroerende zaken;
  • Het moderniseren van de regeling van verbruikleen van geld.

Dit artikel concentreert zich op de nieuwe regeling voor de huurkoop van onroerende zaken.

Wat is huurkoop?

Bij huurkoop is sprake van een koopovereenkomst, waarbij de koopprijs wordt betaald in termijnen en de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen, nadat de zaak aan de koper is afgeleverd. Met andere woorden: het gaat om een vorm van koop op afbetaling van onroerende zaken. De intentie daarbij is de overdracht van eigendom van de onroerende zaak. De gebruiker van de zaak betaalt in termijnen, waarbij een deel van de termijn strekt tot aflossing van de koopprijs en een deel tot betaling van de verschuldigde rente. Aan het einde van het traject wordt de gebruiker van rechtswege eigenaar van de zaak. De koper mag de woning direct gebruiken, maar de wettelijke regels betreffende huur – waaronder ook de huurbescherming – zijn niet van toepassing. Bij huurkoop van onroerende zaken kan worden gedacht aan kantoren, bedrijfspanden en woningen. Zo kan huurkoop gebruikt worden voor bijvoorbeeld de financiering van bedrijfsruimte.

Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken wordt vervangen

De nieuwe regeling vervangt met ingang van 1 januari 2017 de oude Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken. Deze oude wet bevatte een regeling van een zo strikt dwingend recht, dat huurkoop van onroerende zaken in de praktijk nauwelijks voorkwam. Onder de oude regeling mocht de huurkoper bijvoorbeeld altijd vervroegd aflossen en had de rechter de bevoegdheid om de huurkoopovereenkomst te wijzigen in geval van een wanverhouding tussen de rechten en de verplichtingen van de huurkoper en kon ontbinding van de overeenkomst slechts door de rechter geschieden. De nieuwe regeling is echter soepeler en maakt het in huurkoop aanbieden van onroerende zaken een stuk interessanter.

Belangrijkste punten van de wetswijziging

De huurkoop van onroerende zaken is een koopovereenkomst, waarop titel 7.1 BW van boek 7 van toepassing is. Dat betekent dat het mogelijk is de huurkoopovereenkomst in te schrijven in het kadaster, zodat de huurkoper beschermd wordt tegen bijvoorbeeld faillissement of beslag aan de zijde van de verkoper (de zogenoemde Vormerkung). De bepalingen betreffende huur zijn echter niet van toepassing op de huurkoop: de gebruiker heeft dus geen recht op huurbescherming.

De huurkoopovereenkomst zelf is in beginsel vormvrij en hoeft niet op schrift te worden gesteld. Ook een mondelinge overeenkomst is dus mogelijk. Het is echter raadzaam de huurkoopovereenkomst op schrift te stellen. Beide partijen kunnen verlangen dat de overeenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte. De wederpartij is in dat geval verplicht mee te werken aan het opmaken en inschrijven van een dergelijke akte. Voor de huurkoop van woonruimte geldt dat een notariële akte wettelijk is vereist: de vormvrijheid geldt in dat geval dus niet. Zolang geen notariële akte van de huurkoopovereenkomst van een woonruimte is opgemaakt, kan de overeenkomst worden vernietigd. Indien de huurkoper tot vernietiging overgaat, kan hij het reeds door hem betaalde terugvorderen behoudens een vergoeding voor het door hem reeds van de woning gemaakte gebruik. De huurverkoper kan slechts tot vernietiging overgaan, nadat hij de huurkoper een redelijke termijn heeft gesteld om aan de notariële akte mee te werken en deze die termijn ongebruikt heeft laten verstrijken.

De rol van de rechter onder de Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken is in de nieuwe regeling komen te vervallen. Ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie kan nu zonder tussenkomst van de rechter. Ook heeft de rechter niet meer de bijzondere bevoegdheid om de overeenkomst in geval van een wanverhouding te wijzigen.

In geval van de huurkoop van woonruimte heeft de huurkoper het recht zich te allen tijde geheel of gedeeltelijk van zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst te bevrijden. Anders gezegd: het is de huurkoper van woonruimte toegestaan vervroegd af te lossen. Hierbij mag aan de huurkoper geen boete worden opgelegd. Wel kan in de overeenkomst worden opgenomen dat de huurverkoper in geval van vervroegde aflossing recht heeft op een vergoeding. Die vergoeding is een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn.

Tot slot had de Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken als groot nadeel dat deze grotendeels dwingend recht bevatte, zodat partijen geen afspraken naar eigen inzicht konden maken. De nieuwe regeling bevat veel minder dwingend recht. Voor de huurkoop van woonruimte geldt echter dat niet of niet ten nadele van de huurkoper van woonruimte mag worden afgeweken van de wettelijke bepalingen.

Conclusie

De nieuwe regeling voor de huurkoop van onroerende zaken biedt een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de oude Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken. Het grotendeels dwingende recht van de Tijdelijke Wet is komen te vervallen. Partijen hebben nu meer vrijheid om de huurkoopovereenkomst naar eigen believen in te richten. Of huurkoop van onroerende zaken in de praktijk meer toegepast zal gaan worden met deze nieuwe wet, zal de toekomst moeten uitwijzen.

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Claire Nijssen, sectie Vastgoed & Overheid (mnijssen@thuispartners.nl)

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring