Claire-Nijssen
 
NL / EN / DE

Ontbindende voorwaarde ? Je moet er wel wat voor doen!

De koopovereenkomst voor onroerend goed bevat vaak één of meerdere ontbindende voorwaarden. Zo zal de koper de koopovereenkomst voor de nieuwe woning willen kunnen ontbinden, als hij de eigen woning niet op tijd kan verkopen of als voor een bepaalde datum geen zekerheid bestaat over het krijgen van de benodigde hypothecaire lening.

Financieringsvoorbehoud

Op 19 mei 2020 heeft het gerechtshof in ’s-Hertogenbosch geoordeeld over de vraag: óf het inroepen van de ontbindende voorwaarde ten aanzien van het financieringsvoorbehoud door de koper rechtsgeldig had plaatsgevonden.

De koopovereenkomst bevatte het gebruikelijke financieringsbeding, dat de koper de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden als niet vóór de genoemde datum een financiering voor de koopsom mogelijk was. Verder bevatte de koopovereenkomst de verplichting “al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen”.

Afwijzing door de financieringsinstelling

De koper ontving van de beoogde financieringsinstelling het bericht “Wij hebben uw aanvraag zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons heeft gegeven. Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.

Op basis van de aangeleverde inkomensgegevens is de gevraagde hypotheeksom niet haalbaar”.

De koper verstrekt die afwijzing aan de verkopers en roept tijdig schriftelijk de ontbinding van de koopovereenkomst in. Althans: dat is de stelling van de koper. De verkoper plaatst vraagtekens bij deze afwijzing. Volgens de verkoper heeft de koper de afwijzing zelf bewerkstelligd, door niet (tijdig) alle relevante informatie aan de financieringsinstelling aan te leveren (mogelijk bewust om geheel andere redenen die de aankoop niet langer wenselijk maakten).

Letterlijke tekst van de afwijzing of mate van inspanning?

De verkoper dagvaardt de koper voor de rechtbank tot betaling van de contractuele boete, 10% van de koopsom. De verkoper beargumenteert dat de koper zich evident onvoldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te krijgen. Helaas beoordeelt de rechtbank enkel de letterlijke tekst van de afwijzende verklaring van de financieringsinstelling. Volgens de rechtbank is die enkele afwijzing voldoende grond voor de koper om de koopovereenkomst te ontbinden. De verkoper laat het daar niet bij zitten.

In hoger beroep motiveert de verkoper nogmaals dat de koper aantoonbaar te weinig inspanningen heeft geleverd om proberen te komen tot een financieringsaanbod. Die inspanningsverplichting is namelijk óók in de koopovereenkomst afgesproken. De verkoper stelt zich op het standpunt dat de koper niet alle informatie aan de financieringsinstelling heeft verstrekt, die deze financieringsinstantie redelijkerwijze nodig zou hebben om de financieringsaanvraag compleet te kunnen beoordelen. Zo kan de verkoper, met een e-mail die zijn makelaar heeft ontvangen van de financieel adviseur van de koper, aantonen dat de koper niet alle financiële informatie aan de financieringsinstelling heeft verstrekt. Die financieel adviseur schrijft “.. dat er nog belangrijke documenten ontbreken in het dossier van de financieringsinstelling.

Bovendien laat het gerechtshof meewegen, dat de verkoper aan de koper had aangeboden de termijn te verlengen voor het proberen te verkrijgen van de financiering in het voordeel van de koper. Dan zou de koper meer tijd hebben om de benodigde informatie aan de financieringsinstelling aan te leveren, zodat de financieringsinstelling een volledige aanvraag zou kunnen beoordelen. Die termijnverlenging had de koper afgewezen.

Conclusie

Anders dan de rechtbank, kijkt het gerechtshof niet alleen naar de letterlijke tekst van de afwijzing, maar ook naar de achterliggende mate van inspanning. Het gerechtshof oordeelt, dat de koper zich onvoldoende heeft ingespannen om tijdig de benodigde gegevens aan de financieringsinstelling te verstrekken. De koper moet alsnog de contractuele boete betalen.

Heeft u vragen over het vastgoedrecht of wilt u advies of bijstand met betrekking tot koopovereenkomsten voor onroerend goed? Neem dan contact op met mr. Claire Nijssen via mnijssen@thuispartners.nl of 045-5719005.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring