Thuis Partners
 
NL / EN / DE

Rechtsverwerking bij vastgoedkwesties: hoe zat het ook alweer?

Het bouwen van een appartementencomplex, het aanleggen van een parkeergarage of het opknappen van een woonwijk zijn allemaal handelingen die gevolgen hebben voor de (directe) omgeving. In sommige gevallen kan het voorkomen dat bij het uitvoeren van een dergelijke handeling, wettelijk gezien iets fout gaat. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de bouw van een garage die enkele centimeters over de erfgrens wordt gebouwd terwijl dit niet is overeengekomen met de buurman. Kan de buurman, indien een dergelijke fout bij hem bekend is, na 15 jaar pas succesvol een gerechtelijke procedure starten teneinde de garage afgebroken te krijgen? Er kan in dit voorbeeld sprake zijn van rechtsverwerking. In deze bijdrage staat centraal wat het begrip rechtsverwerking inhoudt en wordt een recente uitspraak besproken.

Wat is rechtsverwerking?

De term ‘rechtsverwerking’ ziet op het verwerken van een recht. Indien iemand een bepaald recht heeft (bijvoorbeeld uit een overeenkomst) kan deze na verwerking geen beroep meer doen op dat recht. In de wet komt de term ‘rechtsverwerking’ niet voor en vloeit voort uit de redelijkheid en billijkheid. Dit leerstuk gaat ervan uit dat een rechthebbende geen geslaagd beroep meer kan doen op zijn rechten, door te handelen op een wijze die niet overeenstemt met de uitoefening van deze rechten. Een geslaagd beroep op rechtsverwerking komt niet vaak voor omdat de eisen hiervoor erg hoog zijn.

Eisen voor rechtsverwerking

De Hoge Raad oordeelde voor het eerst over rechtsverwerking in 1991, waar zij in het Bankmanager-arrest overwoog dat voor rechtsverwerking ‘vereist is dat de schuldenaar zich heeft gedragen in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zodanig dat dit onverenigbaar is met het later geldend maken van het desbetreffende recht.’[1] Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking, er moeten bijzondere omstandigheden bestaan als gevolg waarvan bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, óf als de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.[2]

Bij het leerstuk van verjaring is het enkele tijdsverloop voldoende om de aanspraak op bepaalde rechten te verliezen. Ingeval van rechtsverwerking zijn er dus aanvullende omstandigheden vereist. Eén van deze omstandigheden (die in de praktijk geregeld voorkomt) is het stilzitten van de rechthebbende, maar dit is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen.[3]

Recente uitspraak

In deze zaak werd in oktober 2018 een NVM-koopovereenkomst gesloten voor een woning die begin 2019 werd geleverd. In de eerste paar weken na de koop beginnen de kopers van de woning last te krijgen van onverklaarbare knallen die vanaf het dak komen. Na met de verkopers in overleg te zijn getreden, gaven de verkopers aan ook vaak last te hebben gehad van deze knallen (met name in het voorjaar) en dat dit te maken had met het seizoen. Nadat de kopers onderzoek hebben laten verrichten naar de oorzaak van deze knallen, komen zij tot de conclusie dat er een aantal extra bevestigingen van de dakplaten moeten worden gedaan om zo de geluiden te verminderen en zij stellen de verkopers aansprakelijk. De verkoper spreekt op zijn beurt de aannemer aan die het huis in 2001 heeft opgeleverd. De aannemer beroept zich echter op rechtsverwerking. Hij legt daaraan ten grondslag dat de verkopers blijkbaar ook al jaren last hadden van de knallen, maar hier nooit actie tegen hebben ondernomen en dat daardoor hun recht tot herstel van het dak verloren is gegaan. De verkopers hebben het pand bewoond tussen 2014 en 2019. In die periode hebben verkopers tevens advies ingewonnen over de knallen, maar hebben toentertijd besloten om de aannemer niet aan te spreken.

De rechter volgt de aannemer in dit verweer, zodat het beroep op rechtsverwerking slaagt en overweegt daartoe als volgt: “Gelet op deze omstandigheden is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om eerst in 2020 en (alleen) naar aanleiding van de omstandigheid dat kopers de verkopers hebben aangesproken uit hoofde van de koopovereenkomst, Bouwbedrijf X aansprakelijk te stellen wegens het niet deugdelijk uitvoeren van de aannemingsovereenkomst. De verkopers hebben hun recht hiertoe verwerkt.”[4]

Conclusie

Rechtsverwerking kent hoge eisen. Enkel tijdsverloop is in ieder geval onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Hoewel een geslaagd beroep op rechtsverwerking niet vaak voorkomt, kan men met een zeer goede feitelijke onderbouwing toch een succesvol beroep hierop proberen te doen om zo mogelijk de aansprakelijkheid succesvol te ontlopen en/of op een ander af te schuiven.


[1] HR 7 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0271, r.o. 3.3.1 (Bankmanager)

[2] HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827, r.o. 3.3 (Van den Bos/Provincial)

[3] HR 29 november 1996, NJ 1997/153 (Derksen/Hoffmans)

[4] Rechtbank Gelderland 21 april 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:2420.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring