NL / EN / DE

Winst terugbetalen bij verboden onderverhuur: oneerlijk beding?

Inleiding

In veel huurovereenkomsten voor woonruimte is opgenomen dat het niet toegestaan is de woning onder te verhuren aan een derde. De huurder die de woning toch onderverhuurt, loopt niet alleen het risico een contractuele boete te moeten betalen, maar riskeert ook dat hij de onderhuurpenningen moet afdragen aan de verhuurder. In een uitspraak van 8 september 2017 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2017:2275) zich uitgelaten over de redelijkheid van het cumulatieve effect van deze afdrachtsverplichting en een boetebeding.

De zaak

In deze kwestie huurt de huurder een woning van verhuurder. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd is de woning geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Op een overtreding daarvan staat een boete, gelijk aan driemaal de huurprijs per dag met een minimum van € 45,-. Daarnaast dient de huurder alle door de onderverhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder af te dragen (de afdrachtverplichting). Bij verboden onderverhuur dient de huurder dus een boete én alle uit de onderverhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder te betalen.

Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

Het hof ziet zich voor de vraag gesteld of de afdracht van onderhuurpenningen in strijd is met de Europese Richtlijn 93/13/EEG. Deze Richtlijn strekt ertoe oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten te voorkomen. In de Richtlijn worden voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van contractuele bedingen algemene criteria vastgesteld. Een oneerlijk beding is niet bindend voor de consument.

Oordeel van het hof

Volgens het hof is de afdrachtverplichting niet oneerlijk voor de consument. Het hof overweegt dat de afdrachtverplichting de bedoeling heeft af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod heeft ontvangen. Het gaat dus uitsluitend om afdracht van de door de huurder met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Daarom is geen sprake van onevenredig hoge schadevergoeding zoals bedoeld in de Richtlijn.

Radlinger en de Hoge Raad

De Hoge Raad wijst allereerst op een arrest van het Europees Hof van Justitie. In de zaak Radlinger heeft het Europees hof overwogen dat moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst tussen een verkoper en een consument. Volgens de Hoge Raad betekent het dat in dit geval, waarin de huurovereenkomst zowel een boete als een afdrachtverplichting aan de verboden onderverhuur koppelt, de rechter het cumulatieve effect van die sancties moet onderzoeken. Het hof heeft ten onrechte de afdrachtverplichting zelfstandig onderzocht. Daarmee heeft het hof miskend dat het dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van de sancties als oneerlijk beding moet worden aangemerkt. 

Oneerlijk, maar alsnog afdracht van inkomsten?

De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar het hof om die vraag alsnog te onderzoeken. Het antwoord lijkt echter voorspelbaar. Waarschijnlijk zal de afdrachtverplichting als een oneerlijk beding moeten worden gekwalificeerd. De verhuurder kan dan fluiten naar afdracht van de inkomsten uit onderhuur. Een oplossing daarvoor kan echter wel worden gevonden in artikel 6:104 BW. Indien iemand aansprakelijk is voor wanprestatie of een onrechtmatige daad en daardoor winst heeft genoten, kan de rechter de schade van de ander namelijk stellen op het bedrag van die winst of een gedeelte daarvan. Via die weg kan de verhuurder toch de onderverhuur vergoed krijgen. Woningcorporaties hebben deze weg eerder al succesvol gevolgd. 

Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Robert Janssen, sectie Vastgoed & Overheid
(rjanssen@thuispartners.nl)