Tep Lotte Kerstges 012 Cover
 
NL / EN / DE

Zelf Aangebrachte Voorzieningen: hoe zit het ook alweer?

Huurders van huurwoningen worden in Nederland goed beschermd door middel van specifieke wetgeving. Zo kan een verhuurder een huurder niet zomaar dwingen een woning te verlaten of de huurprijs onevenredig hoog maken. In het huurcontract staat echter vaak beschreven dat de huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder geen wijzigingen mag aanbrengen aan het gehuurde. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het leggen van een nieuwe vloer, het verven van de woonkamer of boren in de muur. Wat is de positie van een verhuurder ten aanzien van een dergelijke Zelf Aangebrachte Voorziening (hierna: ZAV)? En moet een huurder een dergelijke voorziening aan het einde van zijn huur weer verwijderen? In deze bijdrage wordt kort stilgestaan bij deze vragen.

Uitgangspunt

In deze bijdrage wordt ervan uitgegaan dat de verhuurder tevens eigenaar is van het verhuurde. Doordat de verhuurder eigenaar is, komt aan hem het meest absolute recht toe: het eigendomsrecht. Dit betekent grofweg dat de eigenaar van een zaak daarmee kan doen en laten wat hij wil. De verhuur van een woning kan worden gezien als een beperking van het eigen eigendomsrecht van de eigenaar/verhuurder: doordat hij het pand verhuurt, kan hij daarmee niet meer doen en laten wat hij wil. Hij is namelijk gebonden aan de (semi-)dwingendrechtelijke regels van het huurrecht.

Positie huurder

De huurder maakt tegen betaling gebruik van het gehuurde en heeft daarvan het huurgenot. Zodra de huurder zijn intrek neemt in het gehuurde, staat het hem vrij de woning naar eigen smaak in te richten. Soms wil een huurder echter een meer permanente verandering aanbrengen in het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het inbouwen van een badkuip. In het Burgerlijk Wetboek is een regeling opgenomen over het aanbrengen van veranderingen in een huurwoning. Ingevolge art. 7:215 lid 1 BW mag een huurder veranderingen aanbrengen na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien het gaat om veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, is de schriftelijke toestemming van de verhuurder niet vereist. Bij het einde van de huur is de huurder volgens art. 7:216 lid 1 BW bevoegd de aangebrachte veranderingen ongedaan te maken, mits het gehuurde daarbij in een toestand wordt gebracht die redelijkerwijs mag worden verwacht bij de oplevering. De huurder kan dus zonder voorafgaande toestemming ‘kleine’ veranderingen aanbrengen aan het gehuurde, zonder dat hij kan worden verplicht deze weer te verwijderen tegen het einde van de huurovereenkomst.

Problematiek

De ZAV-problematiek speelt op verschillende niveaus. Zo is het voor huurder en verhuurder ten eerste niet altijd duidelijk wanneer toestemming moet worden gevraagd om een verandering aan te brengen. Valt bijvoorbeeld het leggen van laminaat of het schilderen van een muur onder een verandering die aan het einde van de huur weer gemakkelijk is te verwijderen (en waarvoor dus geen toestemming is vereist van de verhuurder)? Blijkens de wetsgeschiedenis gaat het in deze categorie bijvoorbeeld om een spiegel die met schroeven is bevestigd, een aangebracht zonnescherm of gordijnrails. Indien een huurder niet zeker is of een verandering wel of geen toestemming van de verhuurder behoeft, doet hij er verstandig aan deze toch te vragen. Laat een huurder dit na en blijkt het een verandering te zijn die later niet zo gemakkelijk te verwijderen is, draait de huurder op voor de verwijderingskosten die de verhuurder moet maken. Indien de verhuurder geen toestemming geeft, kan een huurder vervangende toestemming bij een rechter vragen ingevolge art. 7:215 lid 3 BW.

De tweede problematiek ziet op het overnemen van een ZAV van de vorige huurder. Indien een vorige huurder bijvoorbeeld een laminaatvloer heeft gelegd en de nieuwe huurder deze overneemt, kan deze nieuwe huurder dan worden verplicht de laminaatvloer aan het einde van zijn huur te verwijderen? Dat ligt maar net aan wat er is afgesproken tussen partijen. In dergelijke gevallen wordt tussen de vertrekkende huurder en de nieuwe huurder vaak een overeenkomst gesloten, waarin is opgenomen dat de nieuwe huurder de ZAV van de vertrekkende huurder overneemt. Indien de verhuurder geen partij is bij deze overeenkomst, kan hij zich in beginsel ook niet op nakoming daarvan beroepen. Dat betekent dat de huurder jegens de verhuurder niet gehouden is tot verwijdering van de ZAV van de vorige huurder.[1] Kan de verhuurder toch bewerkstelligen dat de nieuwe huurder verantwoordelijk wordt voor het wegnemen van reeds aanwezige ZAV? Het antwoord op deze vraag luidt bevestigend. De verhuurder dient dan zelf mee te tekenen bij het overname formulier én daarin te bevestigen dat de nieuwe huurder de op de oude huurder rustende verplichting tot verwijdering van de ZAV overneemt (zoals bedoeld in art. 6:155 jo. 6:156 BW).

Conclusie

De verhuurder kan bij het einde van de huur geconfronteerd worden met een woning waaraan door de huurder flink is gesleuteld. Het is dus van groot belang om de staat van de woning voorafgaand aan de huur goed vast te leggen. Zo worden eventuele discussies bij de oplevering na het einde van de huur voorkomen. Als de huurder ‘kleine’ veranderingen aanbrengt in het gehuurde, kan de verhuurder in beginsel geen verwijdering daarvan vorderen. Ook bij het eventueel (laten) overnemen van veranderingen die door een vorige huurder zijn aangebracht dient de verhuurder goed op te letten, anders kunnen eventuele verwijderingskosten niet op de vertrekkende huurder worden verhaald. 

Deze bijdrage is geschreven door mr. Lotte Kerstges. Vragen over ZAV of over hoe een overnameovereenkomst het beste kan worden ingekleed? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten!


[1] Rb. Gelderland 26 augustus 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:4298.

Algemene voorwaarden Disclaimer Privacyverklaring Cookieverklaring