In de praktijk wordt regelmatig gewerkt met modelovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’). Veel van deze ROZ-modellen bevatten standaardbepalingen die regelmatig onderwerp van discussie zijn in rechtspraak, omdat ze niet altijd in lijn zijn met de Europese regelgeving op het gebied van het consumentenrecht. In mei 2025 heeft de Hoge Raad wederom benadrukt hoe belangrijk die consumentenbescherming is. Dit keer met betrekking tot het proceskostenbeding in huurovereenkomsten.
Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EEG)
Wanneer een consument een overeenkomst sluit met een professionele partij, zoals een verhuurder of dienstverlener, bevindt de consument zich vaak in een zwakkere positie. Om consumenten in zulke situaties te beschermen heeft de Europese Unie Richtlijn 93/13/EEG vastgesteld. Deze richtlijn heeft tot doel het beschermen van consumenten tegen oneerlijke bedingen die zijn opgenomen in standaardovereenkomsten met verkopers of dienstverleners. Beide partijen moeten namelijk kunnen opereren op een gelijk speelveld, het zogeheten gelijke speelveld-principe. Wanneer een consument een geschil aan de rechter voorlegt, is de rechter verplicht om ambtshalve (dat wil zeggen zonder dat de consument daar expliciet een beroep op doet) te onderzoeken of een bepaling in een overeenkomst als oneerlijk wordt aangemerkt.
Wanneer een beding als oneerlijk wordt aangemerkt in de zin van Richtlijn 93/13, wordt die bepaling buiten toepassing gelaten: de bepaling geldt niet meer tussen de contractspartijen. De rest van de overeenkomst blijft in beginsel geldig, zolang die ook zonder dat beding nog uitvoerbaar is. Belangrijk is dat de rechter het gat in de overeenkomst dan niet mag opvullen door de inhoud van het beding te vervangen of terug te vallen op nationale regelgeving (‘terugvalverbod’).
ROZ-contracten
De ROZ is een organisatie die zich bezighoudt met het opstellen van modelhuurcontracten (‘ROZ-modellen’) voor onder meer woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte. Deze ROZ-modellen worden in de vastgoedpraktijk veel gebruikt bij het sluiten van huurovereenkomsten.
De bepalingen in deze standaardcontracten liggen de laatste jaren veelvuldig onder het vergrootglas. In de rechtspraak is namelijk herhaaldelijk geoordeeld dat verschillende bepalingen uit deze modellen in strijd zijn met Richtlijn 93/13.
Voorbeelden hiervan zijn:
- indexeringsbeding;
- rentebeding;
- boetebeding.
Sinds 2025 is er nog een bepaling die onder het vergrootglas ligt: het proceskostenbeding.
ECLI:NL:HR:2025:820: het proceskostenbeding
Deze prejudiciële procedure betreft de beoordeling van een proceskostenbeding in een huurovereenkomst. In dit beding is bepaald dat huurder alle gerechtelijke kosten van verhuurder moet vergoeden wanneer huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. De vraag die hier centraal staat is of een dergelijk beding kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13.
Volgens art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13 is het proceskostenbeding oneerlijk indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
Bij de beoordeling of het beding dit evenwicht aanzienlijk verstoort, moet met name worden gekeken naar de toepasselijke regels van het nationale recht, wanneer partijen daar zelf geen afspraken over hebben gemaakt.
In het nationale recht geldt als hoofdregel (art. 237 Rv) dat de in het gelijk gestelde partij de proceskosten op de wederpartij kan verhalen. De proceskosten worden in beginsel vastgesteld aan de hand van het liquidatietarief (een soort puntensysteem). Dit liquidatietarief behelst een begrenzing in de omvang van de proceskostenveroordeling. In de praktijk leidt dit ertoe dat de daadwerkelijk door de in het gelijk gestelde partij gemaakte kosten doorgaans hoger zijn dan het bedrag dat de verliezende partij op grond van het liquidatietarief dient te voldoen. Deze begrenzing dient onder meer als waarborg voor toegang tot de rechter.
Wat is het effect van een proceskostenbeding in dit geval? Een proceskostenbeding doorbreekt deze begrenzing en ontneemt daarmee de beschermende functie die het wettelijk stelsel van proceskostenveroordeling vervult, hetgeen met name de rechtspositie van de consument raakt. Het proceskostenbeding wijkt daarmee, ten nadele van de consument, af van de wettelijke regeling.
Ten aanzien van het criterium ‘goede trouw’ kan er volgens de Hoge Raad niet redelijkerwijs van uit worden gegaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.
De Hoge Raad oordeelt dan ook dat het proceskostenbeding, zoals opgenomen in de ROZ-modellen, moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13.
Mag de rechter nog proceskosten toewijzen?
Nu het proceskostenbeding als oneerlijk is aangemerkt, rijst de vraag of de consument na vernietiging van het proceskostenbeding alsnog kan worden veroordeeld in de proceskosten met toepassing van art. 237 Rv. Hierover bestaat twijfel vanwege het zogenoemde ‘terugvalverbod’.
De Hoge Raad heeft daarom besloten om deze vraag voor te leggen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (‘HvJ EU’). De beantwoording hiervan en de verdere procedure zal worden aangehouden totdat het HvJ EU hierover een uitspraak heeft gedaan.
Belangrijk voor verhuurders
Bestaande huurovereenkomsten kunnen niet eenzijdig – zonder instemming van de huurder – worden aangepast. De huidige bepalingen blijven in principe van kracht en een huurder kan een beroep doen op de vernietigbaarheid van een oneerlijk beding. Voor nieuwe contracten is het raadzaam om dergelijke bepalingen te vermijden of aan te passen. Overleg met uw huurder kan soms helpen om een werkbare oplossing te vinden. Voor nu is het afwachten hoe het HvJ EU hierover zal oordelen.