Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt in haar uitspraak van 9 december 2025 dat voor studenten, bij de vraag of sprake is van een tekortkoming, geen andere maatstaf geldt dan voor andere huurders; een aparte, soepelere, ‘studentennorm’ bestaat niet.
Casus
In een pand dat al jarenlang als dispuutshuis wordt gebruikt, huren meerdere studenten een kamer van dezelfde verhuurder. De verhuurder stelt dat de huurders tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert bij de kantonrechter onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De gestelde tekortkomingen betreffen onder andere het het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde, het veroorzaken van overlast, huurachterstand, het herhaaldelijk blokkeren van vluchtroutes en het voorhanden hebben van lachgastanks.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat hier sprake is van tekortkomingen, maar neemt bij de beoordeling wel mee dat het gehuurde wordt bewoond door studenten. Volgens de kantonrechter geldt ten aanzien van het veroorzaken van overlast door de huurders niet zonder meer de maatstaf van de gemiddelde huurder, omdat de leefwijze van studenten – met name in een dispuutshuis – kan afwijken van die van de gemiddelde huurder. Ook wat betreft netheid zou een studentenhuis volgens de kantonrechter niet langs dezelfde lat hoeven te worden gelegd als een gemiddelde huurwoning. Daarbij trekt de kantonrechter wel een ondergrens: niet ieder (studentikoos) gedrag hoeft te worden geduld.
Ondanks de vastgestelde tekortkomingen wijst de kantonrechter de vordering tot ontbinding uiteindelijk af, omdat ontbinding in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is (de zogenoemde ‘tenzij’-bepaling).
Hoger beroep
In hoger beroep staat centraal of de door de kantonrechter gehanteerde ‘studentennorm’ past bij de vraag of sprake is van een tekortkoming. Volgens het hof is zo’n ‘studentennorm’, zoals de kantonrechter die toepast ongedefinieerd en niet op de wet gegrond. Het hof wijst er bovendien op dat het hanteren van zo’n norm al snel leidt tot een glijdende schaal: een omstandigheid die in de persoon of situatie van de huurder gelegen is, zou dan gaan bepalen aan welke norm het gedrag moet worden getoetst.
Tenzij-bepaling
Volgens het hof kan de ‘hoedanigheid van de huurder’ wel een rol spelen bij de beoordeling onder de tenzij-bepaling (dus bij de vraag of ontbinding, ondanks de tekortkoming, in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is), maar niet zoals de kantonrechter overwoog, bij de vraag of sprake is van een tekortkoming.
Belang van de uitspraak
Deze uitspraak maakt duidelijk dat bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst één maatstaf wordt gehanteerd: de norm van de gemiddelde huurder. Dat de huurders studenten zijn levert dus geen aparte, soepelere ‘studentennorm’ op. De hoedanigheid van de huurder kan hooguit meewegen bij de vraag of ontbinding, ondank de tekortkoming, in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling).