De plicht van een huurder om zich als ‘goed huurder’ te gedragen, beperkt zich niet altijd tot het gehuurde zelf. Ook gedrag buiten de woning kan onder omstandigheden leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en derhalve ontruiming, oordeelt de Hoge Raad. In een geschil tussen woningcorporatie Stichting Dunavie en een huurder bleef het oordeel van het gerechtshof Den Haag in stand: de huurder moest de woning verlaten wegens schending van goed huurderschap (art. 7:213 BW).
Feiten
De huurder woonde sinds november 2017 in een woning van Dunavie. Vanaf 2019 nam hij herhaaldelijk contact op met de corporatie omdat de woning volgens hem niet aan zijn wensen voldeed. In 2023 escaleerde het conflict. De huurder bezocht meerdere keren het kantoor van Dunavie en vertoonde daar ernstig grensoverschrijdend gedrag, onder meer door zichzelf uit te kleden en zichzelf te verwonden met een scheermesje in het bijzijn van medewerkers. Dit gebeurde steeds in de context van zijn wens om een andere woning te krijgen.
Dunavie startte daarop een spoedprocedure (kort geding) en vroeg de rechter om ontruiming van de woning wegens schending van de plicht tot goed huurderschap (art. 7:213 BW). De kantonrechter wees de vordering af, maar het gerechtshof wees de ontruiming later alsnog toe. De huurder stapte vervolgens naar de Hoge Raad.
Gedragingen ten aanzien van het ‘gebruik’ van het gehuurde
De huurder voerde aan dat zijn gedrag geen verband hield met het ‘gebruik’ van het gehuurde en dus niet onder art. 7:213 BW zou vallen. De Hoge Raad maakt echter duidelijk dat de norm van goed huurderschap breder is dan alleen zorgvuldig omgaan met de woning. Zij ziet ook op de woonomgeving en op gedrag dat voldoende verband houdt met de huurovereenkomst.
In deze zaak was dat verband aanwezig: de incidenten vonden plaats bij de verhuurder en waren direct gericht op de huurrelatie. Het gedrag had tot doel druk uit te oefenen om een andere woning af te dwingen. Daarmee kon het worden aangemerkt als een schending van goed huurderschap, met als gevolg dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar werd geacht.
Belang van het arrest
De Hoge Raad verduidelijkt dat de norm van goed huurderschap niet strikt beperkt is tot gedragingen die direct zien op ‘gebruik’ van het gehuurde. Ook ander gedrag kan daaronder vallen, mits er voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst