Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad opnieuw uitspraak gedaan in de roemruchte Didam-zaak. Het eerste Didam-arrest sloeg op 21 november 2021 in als een bom: daarin oordeelde de Hoge Raad dat overheden niet zomaar één-op-één mogen verkopen. Bij de uitgifte van vastgoed, dient de overheid op een transparante wijze mededingingsruimte te bieden aan potentiële gegadigden. Dat volgt volgens de Hoge Raad uit het gelijkheidsbeginsel. Een uitzondering hierop is alleen mogelijk indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat een partij de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de aankoop.
Deze uitspraak leidde in de praktijk tot veel vragen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld met overeenkomsten die al zijn gesloten vóór 21 november 2021? En wat zijn de gevolgen als een koopovereenkomst strijdig is met het Didam-arrest? In het nu gewezen arrest geeft de Hoge Raad duidelijk over deze in de praktijk belangrijke vragen.
De Hoge Raad oordeelt allereerst dat de regels uit het Didam-arrest óók van toepassing zijn op overeenkomsten van vóór 21 november 2021. Deze regels zijn namelijk gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Gelet op de aard en achtergrond daarvan, ziet de Hoge Raad geen aanleiding om de regels uit het Didam-arrest pas vanaf 21 november 2021 van toepassing te verklaren.
Een overeenkomst die is gesloten in strijd met het Didam-arrest, is echter niet nietig of vernietigbaar. Zo’n overeenkomst is geldig, ook als de overheid de regels van het eerste Didam-arrest niet of niet goed heeft gevolgd. Maar: een overheidslichaam dat in strijd met het Didam-arrest een overeenkomst heeft gesloten, handelt in beginsel wel onrechtmatig ten opzichte van een gepasseerde (potentiële) gegadigde. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Bovendien: als er nog geen levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden, kan die gegadigde een verbod vorderen om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.
Met deze uitspraak maakt de Hoge Raad een einde aan een hoop rechtsonzekerheid. Koopovereenkomsten met de overheid zijn geldig, ook als de Didam-regels zijn geschonden. Maar een schadevergoeding kan wel nog in het verschiet liggen.
Ook het tweede Didam-arrest zal in de praktijk nog tot de nodige vragen leiden. Bovendien blijven diverse andere praktijkvragen naar aanleiding van het eerste arrest nog onbeantwoord.
Mocht u hier vragen over hebben, neem dan gerust contact op met een van de advocaten van ons team Vastgoed & Overheid.