Een verhuurder krijgt vaak te maken met samenwonende huurders. Het resultaat is dat de huurwoning op enig moment (feitelijk) door twee (of meer) huurders wordt bewoond. Juridisch gezien kan samenwoning van huurders op veel verschillende wijzen worden vormgegeven. De feitelijke situatie is daarbij echter leidend. Zo is het bijvoorbeeld relevant of de huurders getrouwd zijn, of zij een gemeenschappelijke huishouding voeren en of beide huurders worden vermeld op de huurovereenkomst.
In deze bijdrage zal de focus liggen op de situatie dat medehuurders die samen een huurwoning huren, uit elkaar gaan en de rol van de verhuurder in dit proces.
Medehuur: van rechtswege
Medehuur kan ten eerste van rechtswege ontstaan. Daarvan is sprake op het moment dat de huurder trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat en beide partners hun hoofdverblijf in de huurwoning hebben (art. 7:266 BW). De wet voorziet ook in een regeling voor het geval het huwelijk of het geregistreerd partnerschap eindigt. Uit art. 7:266 lid 5 BW volgt dat de rechter bij het einde van het huwelijk of geregistreerd partnerschap op verzoek van één van partijen kan bepalen wie de huurder wordt en wie dus in de woning mag blijven. Uit eerdere rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat met de toewijzing door de rechter van het huurrecht aan de ene partij, de huurovereenkomst met de andere partij automatisch van rechtswege wordt beëindigd. Uit diezelfde rechtspraak van de Hoge Raad volgt daarnaast ook dat die beslissing van de rechter ook werking heeft tegen de verhuurder.
Medehuur: op verzoek
Medehuur kan ten tweede ontstaan indien de huurder, tezamen met een andere persoon die in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft een verzoek doet tot erkenning van de medehuur. Daarbij moet deze andere persoon met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren (art. 7:267 BW). Indien een van de medehuurders op een later moment vervolgens wenst dat de medehuur wordt beëindigd, kan hij de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW verzoeken het huurrecht alleen aan hem toe te wijzen.
Medehuur: contractuele medehuur
Tot slot kan ook sprake zijn van contractuele medehuur. Contractuele medehuur ontstaat wanneer twee (of meer) personen op de huurovereenkomst staan vermeld als huurder en zij beiden de huurovereenkomst tekenen. Indien één van de huurders elders gaat wonen, ontslaat hem dit niet van zijn verplichtingen die als gevolg van de gesloten huurovereenkomst op hem rusten. Met andere woorden: ook als één van de huurders verhuist kan hij worden aangesproken tot het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Niet-gehuwde partners sluiten vaak met hun verhuurder een huurovereenkomst waarin zij beiden als huurder worden aangemerkt, waardoor contractuele medehuur ontstaat. Voor een verhuurder levert dit de nodige voordelen op, aangezien hij op die manier niet één, maar twee personen kan aanspreken indien de verplichtingen van de huurovereenkomst niet (tijdig) worden nageleefd.
Uit elkaar: wat nu?
Het komt geregeld voor dat partners die als medehuurders woonruimte huren van een verhuurder, uit elkaar gaan. In het huidige woonklimaat is het nog lang niet zo gemakkelijk om (betaalbare) woonruimte te vinden. Steeds vaker ontstaan om die reden de nodige discussies over wie in de huurwoning mag blijven wonen nadat de partners uit elkaar zijn gegaan.
Aan de Hoge Raad zijn twee prejudiciële vragen gesteld over hoe moet worden omgegaan met deze situatie en welke positie de verhuurder heeft indien een gerechtelijke procedure wordt gestart om het huurrecht aan één van beide huurders toe te kennen:
- Indien sprake is van medehuur op verzoek en een uitspraak bij de rechter wordt gevraagd aan wie het huurrecht toekomt na het eindigen van de relatie (zoals bedoeld in art. 7:267 lid 7 BW), is de verhuurder (die geen partij is bij die procedure) dan ook gebonden aan deze uitspraak?
- Indien sprake is van contractuele medehuur en partijen gaan uit elkaar, kan dan een procedure zoals bedoeld in art. 7:267 lid 7 BW worden gestart waarin het huurrecht aan één van de huurders wordt toegewezen, ook al is deze wettelijke regeling strikt genomen niet voor deze groep medehuurders bedoeld?
Beide vragen worden door de Hoge Raad bevestigend beantwoord.[1] Voor de praktijk biedt dat houvast. Maar: een verhuurder kan soms een sterke voorkeur hebben voor één van beide huurders (bijvoorbeeld omdat slechts één van de twee een (vaste) baan heeft en voldoende inkomsten kan genereren). Het is dan in het belang van de verhuurder om ook te worden betrokken in de procedure waarin het huurrecht aan één van beide partijen wordt toegekend.
[1] Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964.
Heeft u vragen over medehuur of heeft u te maken met medehuurders die uit elkaar gaan, en wenst u de regie houden over wie in de huurwoning mag blijven wonen? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten. Wij helpen u graag!
Soms staat het oordeel van een eerste uitspraak vast en kan er niet op worden teruggekomen: dit is de Brummenleer.