De Hoge Raad heeft op 19 december 2025 geoordeeld dat een verhuurder van een zogeheten 290-bedrijfsruimte (denk aan winkels en restaurants) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet kan opzeggen met de enkele reden dat een derde bereid is een hogere huurprijs te betalen. Wie een hogere huur wil, moet de wettelijke route tot huurprijsherziening volgen.
Casus
Een groep verhuurders verhuurde sinds 1989 een bedrijfsruimte in Amsterdam aan Ahold. Na een reeks vaste huurperioden werd de huurovereenkomst per 1 juli 2019 van rechtswege (automatisch) omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De jaarlijkse huurprijs bedroeg op dat moment € 488.000,00. Een andere gegadigde was bereid om vrijwel het dubbele te betalen. De verhuurders vorderden daarom beëindiging van de huurovereenkomst op grond van de opzeggingsgrond belangenafweging. Bij die grond kunnen in beginsel alle omstandigheden van beide partijen worden meegewogen.
Centraal stond de vraag of een verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen uitsluitend omdat iemand anders bereid is een hogere huurprijs te betalen.
Hoge Raad
De Hoge Raad beantwoordde die vraag ontkennend: de enkele omstandigheid dat een derde bereid is meer te betalen, is onvoldoende om de huurovereenkomst te beëindigen. De wet biedt verhuurders namelijk al een mogelijkheid om de huurprijs na verloop van tijd aan te passen via de figuur van ‘huurprijsherziening’. De wetgever heeft daarbij bewust gekozen voor een systeem waarin de huur wordt herzien aan de hand van het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, en niet op basis van de ‘hoogste bieder’ of een (veronderstelde) marktwaarde. Juist omdat die wettelijke route bestaat, is het niet toegestaan om dit stelsel te omzeilen door opzegging op grond van belangenafweging om zo een hogere bieder ‘binnen te halen’.
Belang van deze uitspraak
Wie een hogere huur wil, moet de wettelijke route van huurprijsherziening volgen. Opzegging op grond van belangenafweging kan niet dienen als alternatief om de zittende huurder te vervangen door een partij die meer betaalt.