De kantonrechter in Amsterdam heeft op 5 augustus 2025 een kortgedingvonnis (ECLI:NL:RBAMS:2025:6085) gewezen waarin een sociale huurwoning moest worden ontruimd, nadat bleek dat de huurovereenkomst tot stand was gekomen op basis van een vervalste verhuurdersverklaring. Het vonnis is interessant omdat het duidelijk maakt hoe de rechter balanceert tussen de belangen van de woningcorporatie, de schaarste aan sociale huurwoningen en de individuele bescherming van de huurder.
Feiten
Een woningcorporatie (Eigen Haard) sloot in februari 2025 een huurovereenkomst met huurder. Bij de aanvraag werd een verhuurdersverklaring overgelegd, waarin stond dat er geen sprake was van huurachterstand en/of overlast. Later bleek dat Stadgenoot, de vorige verhuurder, juist een negatieve verklaring had afgegeven waarin melding werd gemaakt van huurachterstanden, overlast en woonfraude.
De ondertekening, stempel en datum van de originele verklaring kwamen overeen met die van de ingediende verklaring, waaruit kon worden afgeleid dat de ingediende verhuurdersverklaring was aangepast. Eigen Haard vernietigde de huurovereenkomst buitengerechtelijk, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling en maakte vervolgens een kortgedingprocedure tot ontruiming van de woning aanhangig.
Standpunten partijen
- Eigen Haard stelde dat de woning nooit zou zijn toegewezen indien de juiste verklaring was overgelegd. De huurovereenkomst was vernietigbaar en de huurder verbleef zonder recht of titel in de woning.
- De huurder voerde aan dat er geen spoedeisend belang bestond voor een ontruiming in kort geding en dat zij de verklaring niet zelf had toegestuurd, maar dat iemand anders dat had gedaan. Bovendien betwistte zij de juistheid van de negatieve verklaring en wees zij op haar persoonlijke omstandigheden.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter stelde voorop dat een ontruiming in kort geding een ingrijpende maatregel is die slechts wordt toegewezen indien aannemelijk kan worden gemaakt dat ook de bodemrechter daartoe zou besluiten. Daarbij moet steeds een belangenafweging worden gemaakt.
Volgens de kantonrechter was dat belang in dit geval aanwezig. Eigen Haard heeft als woningcorporatie de wettelijke taak om schaarse sociale huurwoningen op een eerlijke en rechtvaardige manier te verdelen. Fraude bij toewijzing ondermijnt dat proces en benadeelt andere woningzoekenden die vaak jarenlang op een woning wachten. Ook speelt mee dat een strikte aanpak nodig is vanwege de signaalwerking naar andere huurders.
Vast stond dat sprake was van een vervalste verhuurdersverklaring en dat de huurovereenkomst op basis van onjuiste informatie tot stand was gekomen. Ook al had de huurder de verklaring niet zelf doorgestuurd, zij blijft verantwoordelijk voor de stukken die namens haar aan de woningcorporatie worden overgelegd.
Doordat de buitengerechtelijke vernietiging op grond van dwaling geldig werd geacht, verbleef de huurder zonder recht of titel in de woning. Dat zij zich inmiddels als een goed huurder gedroeg en een beroep op haar persoonlijke omstandigheden deed, woog niet op tegen het belang van de woningcorporatie bij een strikte aanpak van fraude en een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen.
Wel kende de kantonrechter de huurder een langere ontruimingstermijn van zes weken toe.
Belang van de uitspraak
Deze uitspraak maakt duidelijk dat het belang van de huurder om in een woning te kunnen blijven wonen groot is en ontruiming een ingrijpende maatregel is. Toch kan dat belang in bepaalde gevallen wijken voor het zwaarder wegende belang van de woningcorporatie om fraude te bestrijden en sociale huurwoningen eerlijk te verdelen. In dit kort geding gaf die afweging de doorslag: ondanks het persoonlijke belang van de huurder wogen de belangen van de corporatie zwaarder.