Het gerechtshof Amsterdam heeft in een huurzaak geoordeeld dat een jaarlijkse CPI-indexatie geldig blijft, maar dat een extra opslag van 3% bovenop die indexatie in dit geval oneerlijk is (ECLI:NL:GHAMS:2026:619). Daarmee geeft het hof een belangrijke nuancering op de eerdere uitspraak van de Hoge Raad over huurprijswijzigingsbedingen in de vrije sector.
In deze zaak bevatte de huurovereenkomst een huurprijswijzigingsbeding met twee onderdelen:
- de huur mocht jaarlijks worden aangepast aan de hand van de consumentenprijsindex (hierna: ‘CPI’);
- daarnaast mocht de verhuurder de huur jaarlijks met nog eens 3% verhogen.
Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde in een eerdere zaak (ECLI:NL:HR:2024:1780) dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Ook oordeelde de Hoge Raad dat een opslag van maximaal 3% bovenop inflatie in beginsel niet oneerlijk hoeft te zijn. Toch kan dit in andere gevallen, afhankelijk van de omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, anders zijn, aldus de Hoge Raad.
Oordeel van het hof
Het hof sluit aan bij het oordeel van de Hoge Raad dat de CPI-indexatie en de aanvullende opslag afzonderlijke moeten worden beoordeeld. Ten aanzien van de aanvullende 3%-opslag komt het hof echter tot een ander oordeel: de CPI-indexatie blijft geldig, maar de aanvullende opslag van 3% niet.
Volgens het hof was het opslagbeding onvoldoende transparant. Bij wijzigingsbedingen heeft de consument er een gerechtvaardigd belang bij om voor het sluiten van de overeenkomst te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de financiële gevolgen van een wijziging in de toekomst zullen zijn. Een stijging van 3% lijkt op papier misschien niet veel, maar leidt volgens het hof op de middellange en lange termijn, bovenop de CPI-indexeringen, tot een aanzienlijke stijging van de huurprijs. Het hof wijst erop dat de huur bij een opslagbeding in twintig jaar tijd kan stijgen van € 1.000,- tot bijna € 3.000,-.
Ook noemt het hof een concreet rekenvoorbeeld: bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 zou de huur bij een opslag van 3% bovenop inflatie per 1 juli 2024 uitkomen op
€ 2.121,45. Dat is een stijging van 41,43% in vijf jaar.
Daar komt bij dat de huurder door het opslagbeding in een minder gunstige positie zou komen te verkeren. Zonder dat beding had de huurverhoging langs een door de wet te bepalen route moeten plaatsvinden, waarbij ook persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals betaalbaarheid kunnen meewegen. Bovendien heeft de verhuurder niet onderbouwd waarom juist bij deze woning een jaarlijkse opslag van 3% nodig is om het doel van het opslagbeding te bereiken. De verhuurder stelde wel dat onder meer de ontwikkeling van de markthuur, exploitatielasten, investeringen en kosten van verduurzaming historisch gezien sterker stijgen van de CPI. Volgens het hof was echter niet onderbouwd of, in hoeverre en waarom dat ook voor deze woning gold.
Conclusie
Het hof concludeert dat het opslagbeding niet transparant is, voorkomt op de indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen en het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoort ten nadele van de huurder. De jaarlijkse opslag van 3% bovenop CPI blijft in dit geval dus niet binnen de aanvaardbare grenzen.