Vanaf maart 2020 is Nederland in de ban van het Corona-virus. Op 12 maart 2020 werden er van overheidswege ingrijpende maatregelen ter bestrijding van de verspreiding van COVID-19 van kracht, zoals de tijdelijke sluiting van restaurants, cafés en kroegen en het verbod op bijeenkomsten van meer dan 30 personen. Inmiddels zijn er de nodige versoepelingen doorgevoerd. De horeca is weer open; en vanaf 1 juli 2020 is er geen maximum meer gesteld aan het aantal personen MITS 1. er een vaste zitplaats wordt aangeboden, 2. er een reservering heeft plaatsgevonden en 3. er een gezondheidscheck vooraf plaats vindt.
Recht op huurprijsvermindering?
In de beginmaand van de pandemie hebben talloze huurrechtadvocaten een blog of artikel geschreven over de vraag voor wiens rekening de sluiting van de horecapanden kwam: voor rekening van de verhuurder of voor rekening van de huurder. Oftewel: moest de huurder het overeengekomen huurbedrag gewoon doorbetalen of kon de huurder de huurbetaling (tijdelijk) staken?
In twee recente uitspraken (in kort geding) is vastgesteld dat de beperkingen van de exploitatie een gebrek van het gehuurde opleveren en daarmee in beginsel voor rekening van de verhuurder komen.
Huurprijsvermindering voor horecabedrijf wordt toegestaan
In de zaak voor de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) ging het om een huurovereenkomst betreffende een horecagelegenheid. Verhuurder vorderde een veroordeling van huurder tot betaling van de volledige huurprijs. Huurder stelde zich op het standpunt dat de gedwongen sluiting een reden vormde voor huurprijsvermindering; in zijn optiek was er sprake van een gebrek van het gehuurde. De voorzieningenrechter ging daarin mee:
‘Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat [huurder] en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen. [Huurder] beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.’
Tijdens die parlementaire behandeling heeft de minister op een vraag van de vaste commissie voor justitie over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW namelijk het volgende geantwoord (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):
“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”’
Verhuurder voerde nog aan dat partijen de mogelijkheid van huurprijsvermindering wegens gebreken contractueel hadden uitgesloten, maar daarvan was naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. De huurprijsvermindering werd gedeeltelijk toegepast.
Geen huurprijsvermindering voor Vitesse
Enkele dagen later -en wel op 29 mei 2020- heeft de Rechtbank Gelderland, locatie Arnhem (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 ) een interessant oordeel geveld. Hier vorderde de voetbalclub Vitesse onder meer terugbetaling van de helft van de betaalde huurprijs van de exploitanten van het voetbalstadion en (vereenvoudigd samengevat) een huurprijsvermindering voor de duur van de van overheidswege ingestelde maatregelen. Ook hier is volgens de voorzieningenrechter sprake van een gebrek van het gehuurde:
‘Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis.’
Verhuurder en huurder hadden de mogelijkheid van huurprijsvermindering in dit geval echter wel uitdrukkelijk uitgesloten, zodat huurprijsvermindering in dit geval zou moeten worden afgewezen. Het beroep van Vitesse op de redelijkheid en billijkheid althans op onvoorziene omstandigheden werd uitgesloten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had Vitesse dat standpunt onvoldoende onderbouwd. Uiteindelijk werd het beroep op huurprijsvermindering door Vitesse afgewezen, maar indien een huurder in een voorkomend geval wel voldoende feitelijke onderbouwing kan leveren, dan is huurprijsvermindering ook indien dit contractueel is uitgesloten wel degelijk mogelijk.
Conclusie
Is het pleit hiermede beslecht? Dat valt in dit stadium nog niet te zeggen. Maar daar waar het merendeel van de huurrechtadvocaten zich in de beginmaand op het standpunt stelden dat “de huurder op de blaren moest zitten”, lijkt de rechterlijke macht bereid te zijn een reddingsboei naar de huurders te gooien.
Heeft u vragen over het huurrecht of wilt u advies of bijstand met betrekking tot (tijdelijke) verlaging van de huurprijs? Neem dan contact op met mr. Robert Janssen via rjanssen@thuispartners.nl of 045-5719005.