Huurprijsvermindering voor huurders van bedrijfsruimte door corona

De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 verstrekkende gevolgen. Zo moesten onder meer hele branches zoals horeca, sportscholen, contactberoepen en niet essentiële winkels verplicht hun deuren sluiten of werden zij beperkt in openingstijden, door het bewaren van de anderhalve meter afstand of het aantal aanwezige klanten. In de zomer van 2021 werden de meeste maatregelen geschrapt, maar met ingang van 13 november 2021 gelden er opnieuw beperkende maatregelen.

In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe de vermindering moet worden berekend. Op deze vraag wordt in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. In een zaak tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen gesteld.

Eind september 2021 heeft plv. procureur-generaal (P-G) Wissink een advies uitgebracht aan de Hoge Raad naar aanleiding van deze prejudiciële vragen. De PG is van mening dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimten (zoals de horeca) – die als gevolg van overheidsmaatregelen de bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk heeft moeten sluiten-  in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering. De gedwongen sluiting leidt namelijk tot een beperking in het huurgenot (een ‘gebrek’ in de zin van de wet). Verder vormt de coronapandemie met haar gevolgen een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering.

Hoe moet de coronakorting worden berekend?

Het is aan de huurder om voldoende aannemelijk te maken dat hij omzetverlies heeft geleden. Dit moet hij doen op basis van financiële of boekhoudkundige gegevens. Is er sprake van omzetverlies? Dan is ‘share-the-pain’ het vertrekpunt. In beginsel is de verdeling 50/50, tenzij er argumenten zijn om de pijn op een andere manier te verdelen, aldus de P-G.

Heeft de huurder een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ontvangen? Dan moet deze worden afgetrokken van de totale werkelijke vaste lasten. De huurkorting wordt als volgt berekend:(totale werkelijke vaste lasten – TVL-bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%.

Dit is de methode die het Gerechtshof Amsterdam op 14 september 2021 ook toepaste.

Uitgangspunten bij specifieke situaties

Hoewel de P-G een richtsnoer geeft, zijn er allerlei specifieke situaties die vragen oproepen. De P-G noemt verschillende voorbeelden en licht toe hoe daarmee moet worden omgegaan.

1. Uitgangspunt is dat de huurder zelf beslist hoe hij zijn bedrijfsvoering aanpast. Alleen wanneer de verhuurder kan aantonen dat de huurder voor de hand liggende opties heeft laten liggen (zoals bezorgen en afhalen). dan is denkbaar dat geen of een lagere huurkorting wordt toegekend. Datzelfde geldt voor kostenbesparingen die de huurder volgens de verhuurder had kunnen realiseren.
2. Bij de berekening geldt alleen het omzetverlies dat direct betrekking heeft op het gehuurde. Eventuele omzet die huurder met andere activiteiten (buiten het gehuurde) heeft behaald, telt niet mee. Datzelfde geldt voor eventuele omzet van gelieerde vennootschappen. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken, mits dit goed wordt gemotiveerd. Wordt het gehuurde bijvoorbeeld gebruikt voor andere activiteiten (bijvoorbeeld om een webshop te runnen), dan kan dat meewegen bij het bepalen van het omzetverlies. Datzelfde geldt wanneer er direct verband is tussen het teruglopen van de omzet in het gehuurde en de andere activiteiten (winkel is dicht en daardoor loopt de webshop beter).
3. Geldt een huurovereenkomst voor meerdere huurobjecten? Dan moet de korting in beginsel per huurobject worden berekend. Is echter één huurprijs voor alle huurobjecten afgesproken, dan wordt niet gesplitst. De huurverhouding moet dan als geheel worden beoordeeld.
4. Is er sprake van onderhuur? Dan wordt het nadeel niet per definitie door drieën gedeeld (33/33/33). In beide huurrelaties (hoofdhuur en onderhuur) moet zelfstandig worden beoordeeld of en hoe het nadeel verdeeld moet worden.
5. Hoe bepaal je het omzetverlies? Door een bepaalde maand of periode in 2020 of 2021 te vergelijken met diezelfde maand of periode in 2019 (of voor januari en februari 2021 eventueel met januari en februari 2020). Omdat de omzet door het jaar heen fluctueert, moet bijvoorbeeld de omzet in mei 2020 worden vergeleken met de omzet in mei 2019 en niet met een gemiddelde maandomzet in 2019.
6. Omzet(verlies) uit de periode nadat de beperkende maatregelen zijn opgeheven, telt in beginsel niet mee. Wil verhuurder of huurder betogen dat latere omzet c.q. later verlies toch moet worden meegenomen, dan gelden daarvoor zeer hoge motiveringseisen.
7. De omvang van de partij (huurder is bijvoorbeeld een grote retailer vs. kleine eenmanszaak, of verhuurder is een institutionele belegger vs. een particuliere belegger) is in principe niet van belang.
8. h.    Wat als verhuurder voor zijn pensioen afhankelijk is van de huurinkomsten en/of de pijn niet ergens anders kan neerleggen? Dit is volgens de P-G niet relevant.
9. Ook het in het verleden gevoerde financiële beleid (grote of juist kleine buffers) weegt niet mee in de beoordeling.

Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad uitspraak doet. De praktijk leert dat de Hoge Raad in het merendeel der gevallen het advies van de P-G onverkort overneemt.

Thuis Partners advocaten houdt de ontwikkelingen voor u in de gaten.