Inleiding
Als u van plan bent uw onderneming te staken – om daarmee erger te voorkomen – zal ook de (eventueel door u als ondernemer-huurder gesloten) huurovereenkomst beëindigd moeten worden. In dit artikel lichten wij toe hoe u dat kunt doen en waar u rekening mee dient te houden.
Welk soort huurovereenkomst?
Voor de vraag of en onder welke voorwaarden een huurovereenkomst kan worden opgezegd, is het allereerst van belang te weten met welk soort huurovereenkomst u te maken hebt. Welke wettelijke beëindigingsregels van toepassing zijn, is namelijk afhankelijk van de soort ruimte die u huurt:
- Bedrijfsruimte;
Het begrip ‘bedrijfsruimte’ is in de wet strikt omschreven. Hieronder vallen gehuurde panden die zijn bestemd voor de uitoefening van detailhandel, horeca, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Om het onderscheid met ‘overige bedrijfsruimte’ wat duidelijker te maken, wordt in de rest van dit artikel gesproken over ‘middenstandsruimte’. Op huurovereenkomsten middenstandsruimte zijn veel dwingende wettelijke regels van toepassing. - Overige bedrijfsmatige ruimte; Hieronder vallen gehuurde panden die geen woonruimte zijn en niet onder het wettelijk begrip van ‘middenstandsruimte’ vallen. Dit zijn bijvoorbeeld kantoren, bioscopen, sportgelegenheden, reisbureaus en fabrieken. Op dit soort huurovereenkomsten zijn nauwelijks wettelijke bepalingen van toepassing.
Opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsruimte
Op basis van de wet kan een huurovereenkomst middenstandsruimte slechts worden gesloten voor een periode van:
- OF 2 jaar of korter. Een dergelijke overeenkomsten kan vrij eenvoudig worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen periode;
- OF 5 jaar, welke periode daarna automatisch (behoudens opzegging) wordt verlengd met een nieuwe periode van 5 jaar. Na 5 + 5 jaar = 10 jaar wordt de huurovereenkomst OF voor onbepaalde tijd verlengd OF wederom voor bepaalde tijd verlengd.
Indien u als huurder de onder 2 genoemde huurovereenkomst wenst op te zeggen, geldt immer een wettelijke opzegtermijn van minimaal 1 jaar. U kunt de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar indien er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In alle andere gevallen kunt u de overeenkomst louter -wederom: opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar- opzeggen tegen het einde van de lopende huurperiode.
Dit is slechts anders indien u in de huurovereenkomst een “recht van tussentijdse beëindiging” hebt opgenomen; hiervan is niet vaak sprake.
De opzegging is daarnaast verbonden aan vormvereisten: een huurovereenkomst middenstandsruimte dient te worden opgezegd per aangetekende brief of met een deurwaardersexploot.
Opzegging van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte
Heeft u een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte? Dan gelden er geen wettelijke huurperiodes of opzeggingsformaliteiten. Dat betekent dat u de huurovereenkomst in principe altijd kunt opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand. Dit is echter afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst kunnen namelijk afwijkende afspraken zijn gemaakt, zoals een minimale huurperiode en een langere opzegtermijn. Daar bent u bij een opzegging natuurlijk wel aan gebonden. In de wet zijn geen vormvereisten voor de opzegging gesteld, maar u doet er verstandig aan dit per aangetekende brief of deurwaardersexploot te doen, al is het maar om de (tijdige) opzegging later te kunnen bewijzen.
Voortijdig beëindigen?
Indien u vóór het einde van een huurperiode of zonder (lange) opzegtermijn de huurovereenkomst wenst te beëindigen, dan kan dat niet zomaar. Wij adviseren in dat geval om contact op te nemen met de verhuurder. Een huurovereenkomst kan namelijk altijd in goed overleg (‘met wederzijds goedvinden’) met de verhuurder worden beëindigd. Wettelijke of contractuele opzeggingsformaliteiten zijn niet van toepassing en ook een gang naar de rechter is niet nodig. Beëindiging met wederzijds goedvinden is relatief eenvoudig en laagdrempelig – als u tenminste tot overeenstemming komt (waarbij u er van moet uitgaan dat de verhuurder -mocht hij al akkoord gaan met een tussentijdse beëindiging- aanspraak zal willen maken op een afkoopvergoeding). Wij adviseren om afspraken hierover goed vast te leggen in een beëindigingsovereenkomst. Dat voorkomt discussie achteraf.
Werkt een verhuurder niet mee? Dan kunt u proberen een opvolgende huurder te zoeken en deze in uw plaats te stellen. Als u een huurovereenkomst voor middenstandsruimte heeft, is de verhuurder onder bepaalde voorwaarden verplicht akkoord te gaan met een opvolgend huurder. Dit kan desnoods via de rechter worden afgedwongen. Voor overige bedrijfsruimte geldt die verplichting niet. In dat geval zult u samen met uw opvolgend huurder overeenstemming met de verhuurder dienen te bereiken.
Ook kunt u denken aan het onderverhuren van de door u gehuurde ruimte aan een derde. U zult hiervoor wel de schriftelijke huurovereenkomst moeten uitpluizen. In menig huurcontract is onderverhuur namelijk verboden.
Slot
Het beëindigen van de huur lijkt eenvoudig, maar kent diverse juridische haken en ogen. Heeft u hier vragen over? Neem dan gerust contact op met Thuis Partners, sectie Vastgoed.