Vanaf januari 2018 zijn Verenigen van Eigenaars (VvE) verplicht een minimale reservering aan te houden voor het onderhoud van het gebouw. Daarnaast bepaalt de wetgever uitdrukkelijk dat VvE’s bevoegd zijn een geldlening aan te gaan. Deze Wet verbetering functioneren VvE’s zal op 1 januari 2018 in werking zal treden (Staatsblad 2017/352).
De aanleiding
In februari 2005 is voor VvE’s het reservefonds geïntroduceerd. Het reservefonds is bedoeld voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten, met name onderhoud van het gebouw. Sinds 1 mei 2008 is dit reservefonds verplicht voor alle VvE’s. De wetgever heeft dit verplicht gesteld, omdat regelmatig onderhoud en uniformiteit in de uitvoering een positieve invloed hebben op zowel het woongenot als de waarde van het pand. Dit heeft ook een positieve uitstraling op de omgeving. Bij het verplichte reservefonds is echter geen minimale hoogte van de reservering opgenomen. Dat werd toen niet nodig geacht. In de praktijk blijkt nu dat een aanzienlijk deel van de VvE’s onvoldoende reserveert om het benodigde onderhoud en de geplande vernieuwingen van te bekostigen. Daarom wordt nu gekozen voor een verplichte minimale vulling van het reservefonds.
Minimale vulling van het reservefonds
De nieuwe wet is een aanvulling op artikel 5:126 lid 1 BW. In die bepaling is opgenomen dat de VvE een reservefonds in stand houdt ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Door deze formulering voldoet een VvE in feite al aan haar wettelijke verplichtingen door een klein bedrag(je) te reserveren, dat in de praktijk te weinig blijkt. Dat verandert nu door een minimale jaarlijkse reservering verplicht te stellen.
VvE’s krijgen de keuze uit twee opties: (1) minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren of (2) het bedrag dat is vastgesteld door de VvE ter uitvoering van het Meerjaren onderhoudsplan MJOP reserveren. In zo’n plan is precies opgenomen welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden, wanneer deze moeten plaatsvinden en wat de kosten zijn. De VvE weet dan precies hoeveel maandelijks gereserveerd moet worden om het onderhoud te betalen. Is er geen MJOP vastgesteld, dan komt de VvE uit op de eerste optie en moet jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw worden gereserveerd.
Aangaan geldlening door VvE
In aanvulling hierop verduidelijkt de wet dat een VvE een lening kan aangaan, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk anders bepaalt. In de praktijk bleek veel onduidelijkheid over de mogelijkheid te bestaan, terwijl er onder VvE’s wel vraag is naar mogelijkheden voor externe financiering. Deze financiering kan worden gebruikt voor de bekostiging van het noodzakelijke onderhoud of om over te gaan tot verduurzaming. Door het afsluiten van een lening door een VvE wordt voorkomen dat de leden zelf ineens een groot bedrag moeten bijdragen, of dat de leden een persoonlijke lening moeten aangaan. Bij een lening door een VvE is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening.
Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Claire Nijssen, sectie Vastgoed & Overheid (mnijssen@thuispartners.nl)