De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘Afdeling’) heeft op 3 december 2025 geoordeeld dat een opvolgend huurder niet automatisch een lopende bezwaar- of beroepsprocedure van een vorige huurder kan voortzetten. Daarmee trekt de Afdeling een duidelijke lijn tussen een rechtsopvolger onder bijzondere titel (iemand die bijvoorbeeld een woning koopt) en een nieuwe huurder.
De zaak in het kort
Het college van burgemeesters en wethouders van Rotterdam heeft in maart 2021 een omgevingsvergunning verleend aan Cavern Vastgoed B.V. voor de bouw van een hostel. Een omwonende, destijds huurder van een naastgelegen woning, maakte bezwaar en ging daarna in beroep. Hij vreesde onder meer voor een toename van parkeerdruk en een vermindering van de brandveiligheid in de omgeving.
Tijdens deze procedure heeft de huurder zijn huurovereenkomst opgezegd en is verhuisd. De woning werd vervolgens door een nieuwe huurder betrokken. De nieuwe huurder wilde de lopende procedure voortzetten en het beroep overnemen. De rechtbank liet dat toe, maar de Afdeling vernietigt de uitspraak: het beroep had niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
Waarom mag een koper soms wel overnemen, maar een opvolgend huurder niet?
Het verschil zit in de vraag of het belang dat aan de procedure ten grondslag ligt volledig overgaat op de volgende betrokkene.
Bij een koper is sprake van overdracht van eigendom. Het belang dat met het eigendom samenhangt blijft bestaan en kan bij verkoop als het ware ‘meeverhuizen’ naar de nieuwe eigenaar. Dat betekent dat rechtsbescherming niet verloren hoeft te gaan door de enkele omstandigheid dat de woning tussentijds van eigenaar wisselt. In zulke situaties kan het, afhankelijk van de omstandigheden, logisch en aanvaardbaar zijn dat de koper een lopende procedure voortzet.
Bij een opvolgend huurder ligt dat anders. Het belang van de vertrekkende huurder is gekoppeld aan het feit dat hij daar woont (bewonersbelang). Zodra hij vertrekt, houdt dat bewonersbelang op te bestaan; dat belang gaat niet automatisch over op de volgende huurder. De nieuwe huurder krijgt wel een eigen belang als omwonende, maar dat is volgens de Afdeling een nieuw belang dat pas ontstaat vanaf het moment hij de woning zelf gaat bewonen. Daardoor ontbreekt de noodzakelijke ‘overgang’ van hetzelfde belang dat nodig is om een lopende procedure over te nemen.
De Afdeling wijst er daarbij op dat bij huur vooral het bewonersbelang een rol speelt, terwijl bij eigendom ook andere belangen kunnen meewegen, zoals het risico op waardevermindering van de woning.
Gezien deze verschillen ziet de Afdeling geen aanleiding om opvolgende huurders dezelfde mogelijkheid tot procesovername te geven als koper.
Belang van de uitspraak
Voor huurders is de boodschap duidelijk: Een procedure ‘erven’ van een vorige huurder is niet mogelijk. De huurder die nieuw in een woning komt wonen en zich tegen een besluit wil verzetten, zal zelf juridische stappen moeten zetten binnen de daarvoor geldende termijnen.