Inleiding
Internet is tegenwoordig een belangrijke marktplaats voor de verkoop van huizen. Makelaars maken veelvuldig gebruik van websites als Funda om te koop aangeboden huizen onder de aandacht te brengen. Maar wat als de informatie op Funda onjuist is en de daadwerkelijke woonoppervlakte kleiner is dan op de website vermeld? Deze vraag kwam aan de orde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703).
De zaak
Het gaat in deze kwestie om een woning die via de website Funda te koop is gezet. In de door de makelaar opgestelde verkoopbrochure en op Funda stond vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 185 m² was.
Verkopers hebben op 28 juli 2014 mondelinge overeenstemming bereikt met een koper. Zij hebben hierbij een verkoopprijs van € 243.000 k.k. afgesproken. Vervolgens heeft de koper – buiten de makelaar om – een afspraak gemaakt met de verkopers voor een bezichtiging van de woning. Vervolgens hebben zij mondeling overeenstemming bereikt de woning te verkopen voor € 242.500 k.k.
Op 11 augustus 2014 is de koopovereenkomst ondertekend. Vervolgens is in opdracht van de koper op 27 augustus 2014 een taxatierapport gemaakt. Daarbij wordt de woning getaxeerd op € 242.500. Volgens het taxatierapport is de oppervlakte van de woning 140 m²: 45 m² kleiner dan door de makelaar was aangegeven.
Tuchtrechtelijke procedure
Sinds 1 september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om de gebruiksoppervlakte van een woning te berekenen volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie die is gebaseerd op de norm NEN 2580. Volgens de koper heeft de makelaar deze meetinstructie niet juist toegepast, dan wel verzuimd de oppervlakte van de woning juist te vermelden. In een tuchtrechtelijke procedure bij de Raad van Toezicht van de NVM wordt de koper in het gelijk gesteld. De Raad van Toezicht is van oordeel dat derden in beginsel mogen vertrouwen op de inhoud van de verkoopdocumentatie, waaronder ook de informatie op Funda. Het behoort tot de taak van de verkopende makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie onjuiste verwachtingen worden gewekt. Volgens de Raad van Toezicht staat vast dat de makelaar de oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld, zodat hij tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
Hof: makelaar heeft onrechtmatig gehandeld
In navolging van de Raad van Toezicht stelt het gerechtshof vast dat zowel in de brochure als op Funda een onjuist aantal m² is vermeld. Met de Raad van Toezicht is het hof van oordeel dat een derde mag vertrouwen op het aantal m² dat in een brochure of Funda wordt vermeld. Het vermelden van een onjuist aantal m² is volgens het hof jegens de (aanstaande) koper onrechtmatig. De makelaar is aansprakelijk voor de schade die de koper heeft geleden door deze onjuiste informatie. Het verweer dat de koper zelf had kunnen zien of nameten dat de woning kleiner was dan het op Funda vermelde oppervlakte, helpt de makelaar niet. Volgens het hof geldt dat strekking en doel van de door de NVM voorgeschreven meetinstructie in de weg staan aan een beroep op eigen schuld. De strekking van deze meetinstructie is juist dat een (potentiële) koper mag afgaan op de op Funda vermelde oppervlakte.
Maar: geen schade, dan ook geen aansprakelijkheid
Het hof werpt vervolgens de vraag op welke schade de koper heeft geleden. Daarbij dient de bestaande financiële situatie van de koper te worden vergeleken met de financiële situatie waarin hij zou hebben verkeerd als het onrechtmatig handelen door de makelaar niet zou hebben plaatsgevonden.
De koper heeft in de procedure niet aangegeven, dat hij de woning – bij wetenschap van de juiste oppervlakte – niet zou hebben willen kopen. Ook blijkt uit niets dat de koper een serieuze poging heeft gedaan om de koop ongedaan te maken of bijvoorbeeld de verkoopprijs te wijzigen. Koper heeft ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning voor een lagere prijs had kunnen kopen, als hij kennis zou hebben gehad van de juiste oppervlakte. Tot slot stelt koper dat hij geen marktconforme prijs heeft betaald voor de woning. Daarbij wijst het hof hem echter op het taxatierapport. Dat rapport is twee weken na de koopovereenkomst opgemaakt. In het taxatierapport wordt uitgegaan van een woning van 140 m². De waarde van de woning wordt echter getaxeerd op € 242.500: de prijs die de koper ook heeft betaald. Volgens het hof kan daarom niet worden aangenomen dat de koper schade heeft geleden door de onjuiste vermelding van de oppervlakte van de woning op Funda. Omdat de koper de stelling dat hij schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de makelaar onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, wordt zijn vordering uiteindelijk afgewezen.
Conclusie
In dit geval ontspringt de makelaar de dans: hoewel hij volgens het hof onrechtmatig heeft gehandeld, wordt de vordering van de koper toch afgewezen. De koper heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat hij schade heeft geleden.
Toch had dit voor de makelaar ook anders kunnen aflopen. Het onjuist vermelden van de oppervlakte van een woning in een verkoopbrochure of op Funda is zowel tuchtrechtelijk laakbaar als onrechtmatig. Een belangrijk signaal dus richting makelaars: controleer altijd of de te publiceren verkoopinformatie juist is.
Deze bijdrage werd geschreven door: mr. Claire Nijssen, sectie Vastgoed & Overheid
(mnijssen@thuispartners.nl)