De druk op de woningmarkt wordt in het hele land flink gevoeld. De roep om extra woningen is groot. Bovendien hebben steeds meer mensen moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Daarom willen de gemeenten meer controle op de woningmarkt krijgen. Het doel is woningzoekenden, onder wie starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning. Ruim een derde van de gemeenten gaat de strijd aan tegen de vastgoedbeleggers. Maar helpt het daadwerkelijk de woningmarkt?
Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming: hoe zit het ook alweer?
Een gemeente heeft twee mogelijkheden om grip op de woningmarkt te krijgen. Zo kan de gemeente kiezen voor een zelfbewoningsplicht op grond van de Wet nationaal opkoopverbod. Zelfbewoningsplicht houdt in, dat een koper van een woning gedurende een bepaalde periode verplicht is de woning zelf te bewonen. De koper mag deze niet verhuren gedurende een bepaalde periode. De gemeente kan ook een stap verder gaan door een opkoopbescherming te hanteren. Op dit moment is het namelijk alleen mogelijk om een zelfbewoningsplicht op te leggen aan de koper van een (bouwkavel bestemd voor een) nieuwbouwwoning. Een opkoopbescherming wordt juist gehanteerd in gebieden waar sprake is van schaarste aan goedkope of middeldure bestaande woningen of waar de leefbaarheid wordt aangetast. Daarop geldt een aantal uitzonderingen. Zo is verhuur aan directe familie, tijdelijke ingebruikneming tot twaalf maanden, of verhuur van woonruimte die onlosmakelijk is verbonden aan een winkel- of bedrijfspand, enkel mogelijk met een vergunning.
Hoe pakken gemeenten de woningmarkt nu aan?
Vooral grote steden voelen steeds meer voor een opkoopbescherming. Zo hebben de gemeenten in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Nijmegen regels opgesteld voor woningen in bepaalde wijken die niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Een aantal gemeenten worstelt nog met de zelfbewoningsplicht. In 2021 moedigden de wethouders van de gemeente Doetinchem weliswaar de zelfbewoningsplicht aan. Nu blijkt echter, dat de gemeenteraad niet heeft ingestemd met zo’n zelfbewoningsplicht. Ook in de gemeente Tiel haalt de gewenste zelfbewoningsplicht in de nieuwe huisvestingsverordening het niet. De gemeenteraad in Tiel vroeg bijna een jaar geleden in een motie om maatregelen waarbij woningen na aankoop niet direct aan derden verhuurd zouden worden. Volgens wethouder Remco Dijkstra is zoiets in Tiel niet haalbaar. “Het fenomeen is ook alweer een beetje achterhaald. Maar belangrijker: het gaat in Tiel om zeer minimale aantallen, zo hebben we geconstateerd. Op de vingers van één hand te tellen. Dan sta je juridisch ook niet sterk als een woningbezitter naar de rechter stapt”, aldus Dijkstra.
De gemeenten in Zuid-Limburg hanteren geen uniform beleid bij de regulering van de woningmarkt. De gemeente Maastricht heeft per 1 oktober 2022 een opkoopbescherming ingevoerd. De gemeente Kerkrade heeft de opkoopbescherming nog niet ingevoerd. Wel verbiedt de gemeente Kerkrade kamerverhuur en het opsplitsen van woningen voor verhuur in principe en beraadt de gemeente zich op een zelfbewoningsplicht voor huiseigenaren. De gemeente Brunssum voert geen zelfbewoningsplicht in, want volgens de gemeente is er geen sprake van grootschalige opkoop van woningen voor verhuur. Daarentegen trekt de gemeente Heerlen alles uit de kast om woningen beter te verdelen, maar ook om uitbuiting van migranten en overlast door gesplitste kamerverhuur te beperken.
Voor zowel bedrog als dwaling geldt normaal gesproken een verjaringstermijn van 3 jaar. In principe moet een verhuurder die een huurovereenkomst in dat kader wil vernietigen, dit dus binnen 3 jaar doen. Uit de rechtspraak blijkt echter dat de ontruiming van een woning op basis van dwaling of bedrog naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, ook niet indien de verjaringstermijn reeds is verstreken. Dit blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, waarin de huurovereenkomst pas na 21 jaar werd ontbonden wegens bedrog (ECLI:NL:GHARL:2020:7051)
Zijn zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming effectief?
Niet iedereen reageert enthousiast op dit type regulering van de woningmarkt. Hoewel de zelfbewoningsplicht als het nieuwe wapen tegen huisjesmelkers wordt beschouwd, zitten er volgens critici ook nadelen aan. Een zelfbewoningsplicht voor de hele gemeente kan de huurprijzen van bestaande woningen flink opdrijven, zo waarschuwt de Nijmeegse hoogleraar Erwin van der Krabben. Bovendien kan een zelfbewoningsplicht alleen worden ingevoerd voor nieuwe aanvragen, waardoor bestaande particuliere huurders hun huren verder kunnen verhogen. Van der Krabben ziet dat een zelfbewoningsplicht gunstig kan uitpakken voor starters die een woning willen kopen, maar juist ongunstig is voor mensen die een woning willen huren. Ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) schrijft in een uitgebreid rapport over de Nederlandse economie dat een zelfbewoningsplicht niet helpt om de scheefgroei tegen te gaan en zelfs een averechts effect kan hebben. Voor degenen die afhankelijk zijn van het huren van een woning in een toch al krappe huurmarkt pakt de maatregel averechts uit. Arnoud Vlak van Vastgoed Belang komt op voor de belangen van vastgoedbeleggers. Vlak stelt dat de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming ‘niet effectief’ zijn. “Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning komen als gevolg van deze maatregelen juist nóg meer in de knel dan ze eerder al waren. De nieuwbouwproductie neemt immers af en er zullen minder huurwoningen in het middensegment bijkomen, omdat beleggers geweerd worden”, stelt Vlak. Kortom, er zal meer nodig zijn om de druk op de woningmarkt te verminderen.
Dit tegemoetkomend beleid kan interessant zijn voor ondernemingen met forse belastingschulden.